Nach der Veröffentlichung des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes am 23. Mai 2022 folgte am 19. Dezember 2022 die Überarbeitung in Form des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes II durch das BMF und BMWK. Während im Rahmen des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes I nur eine kurzfristige Schließung von Regelungslücken und ein Vorgriff auf eine spätere grundlegende Lösung möglich war, beinhaltet des neue Sanktionsdurchsetzungsgesetz Regelungen zur Schaffung einer Zentralstelle für die Sanktionsdurchsetzung sowie eines Verwaltungsverfahrens zur Ermittlung von Vermögen sanktionierter Personen und Reformen im Geldwäschegesetz.
Konkrete Veränderungen, auf welche im Rahmen dieses Artikels genauer eingegangen werden soll, sind das Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften und die Verknüpfung der Grundbücher mit dem Transparenzregister.
I. Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften
Die Möglichkeit, Immobilien mit Bargeld zu erwerben wird mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II umfassend eingeschränkt.
- Anwendungsbereich
Dieses Verbot gilt für alle Rechtsgeschäfte, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind (§ 16a Abs. 1 S. 1 GwG) und den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört (§ 16a Abs. 1 S. 2 GwG). Immobilien sind hierbei alle Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte und Miteigentumsanteile (§ 1 Abs. 7a GwG). Es werden alle Rechtsgeschäfte erfasst, welche nach dem 1. April 2023 abgeschlossen werden (§ 59 Abs. 11 GwG).
- Inhalt des Verbots
Vom Barzahlungsverbot ist auch der Erwerb mit Kryptowerten, Gold, Platin und Edelsteinen erfasst. Andernfalls tritt Erfüllungswirkung nicht ein und Kaufpreisforderung bleibt bestehen. Für den Erwerber ergibt sich demnach die Möglichkeit, die erbrachte Leistung nach Bereicherungsrecht zurückzuverlangen; §§ 815, 817 S.2 BGB finden keine Anwendung (§ 16a Abs. 1 S. 3 GwG). Eine Aufrechnung der Kaufpreisforderung mit dem Bereicherungsanspruch ist nicht möglich. Eine Unwirksamkeit nach § 134 BGB ist ebenfalls ausgeschlossen. Das Verbot erstreckt sich sowohl auf den Asset Deal und den Share Deal. Wobei die Überwachung des Barzahlungsverbots beim Asset Deal Aufgabe des Notars ist. Die Beteiligten müssen immer nachweisen, dass die Kaufpreisforderung unbar erfüllt wurde. Hierfür bietet sich aus praktischen Gründen ein Kontoauszug an. Der Notar darf grds. erst nach Nachweiserbringung den, zwingend vom ihm einzureichenden, Antrag auf Eigentumsumschreibung einreichen. Ein Verstoß gegen das Verbot und die Nachweispflicht müssen gemeldet werden.
II. Verknüpfung Grundbücher mit Transparenzregister
Neben dem Bargeldverbot bei Immobiliengeschäften ist eine zentrale Änderung durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz die Verknüpfung der Grundbücher mit dem Transparenzregister. Künftig sollen bestimmte Informationen aus dem Grundbuch auch im Transparenzregister eingetragen werden. Dies gilt für den Fall, dass eine Vereinigung im Sinne von § 20 Absatz 1 GwG als Berechtigte von Immobilien in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen ist, § 19a GwG.
Wenn eine Gesellschaft über Immobilienvermögen in Deutschland verfügt, werden Grundstücksdaten im Transparenzregister bei der jeweiligen Gesellschaft aufgenommen. Daten werden von den Grundbuchämtern übermittelt
Erforderliche Daten für die Eintragung im Transparenzregister sollen der registerführenden Stelle laut Gesetz von den Grundbuchämtern zunächst zu allen bei ihnen geführten Grundbuchblättern bereitgestellt werden.
Die Regelung tritt erst am 01.01.2026 in Kraft. Schon vorher kann die Einsicht in die Immobiliendaten möglich sein.
Der Transparenzregisterauszug wird dadurch viel länger und umfangreicher werden.