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Stellungnahme zur Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz veröffentlicht

Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des IDW hat am 27. April 2015 die IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz (IDW RS IFA 2) verabschiedet. Die Stellungnahme konkretisiert die handelsrechtlichen Grundsätze der Zugangs- und Folgebewertung von Immobilien mit Bezugnahme auf die in IDW S 10 (Grundsätze zur Bewertung von Immobilien) dargelegten Bewertungsverfahren.

Der IDW RS IFA 2 ersetzt die IDW Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses 1/1993: Abschreibungen auf Wohngebäude des Anlagevermögens in der Handelsbilanz von Wohnungsunternehmen sowie die IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Berücksichtigung von strukturellem Leerstand bei zur Vermietung vorgesehenen Wohngebäuden (IDW RS WFA 1), die sich nur mit Teilaspekten der handelsrechtlichen Bewertung befassten.

Zugangsbewertung

Bei einem unbebauten Grundstück wird dieses im Zugangszeitpunkt mit seinen Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten und ggf. nachträglichen Anschaffungskosten bewertet (§ 253 Abs. 1 S.1 HGB).

Bei einem bebauten Grundstück ist der Gesamtkaufpreis nach dem Einzelbewertungsgrundsatz auf die erworbenen Bestandteile aufzuteilen, auch wenn es sich nach Bürgerlichem Recht bei einem Gebäude um einen fest mit dem Grund und Boden verbundenen Bestandteil handelt (§ 94 BGB). Sofern im Kaufvertrag eine Aufteilung des Preises auf die einzelnen Vermögensgegenstände vorgenommen wurde, ist dieser Aufteilung auch bei der Zugangsbewertung zu folgen, sofern sie nicht willkürlich erscheint. Sofern keine (willkürfreie) Aufteilung im Kaufvertrag enthalten ist, ist grundsätzlich eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen. Die Stellungnahme verwendet für den Verkehrswert auch den Begriff des intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwerts. Dieser stellt einen typisierten Wert aus der Perspektive eines beliebigen Eigentümers oder Erwerbers dar. Je nach Einzelfallkonstellation wird bezüglich der Bewertungsmethoden auf verschiedene Varianten des IDW S 10 verwiesen. Die Aufteilungsgrundsätze gelten auch für nachträgliche Anschaffungskosten bzw. nachträgliche Minderungen der Anschaffungskosten.

Folgebewertung

Planmäßige Abschreibung

Für die Folgebewertung ist der Gebäudeteil aufgrund der zeitlich begrenzten Nutzungsdauer planmäßig abzuschreiben. Hierbei kommen sowohl die lineare als auch die degressive Abschreibungsmethode in Betracht. Die Anwendung der typisierten steuerlichen Abschreibungsregeln ist zulässig, sofern diese zu Buchwerten führen, die innerhalb der handelsrechtlich vertretbaren Bandbreite liegen. Die Abschreibung hat zu erfolgen, sobald das Gebäude bestimmungsgemäß nutzbar ist, auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Ingebrauchnahme kommt es nicht an. Die Nutzungsdauer ist vorsichtig zu schätzen. Sowohl bei der Nutzungsdauer als auch bei der Abschreibungsmethode ist der Stetigkeitsgrundsatz zu beachten.

Außerplanmäßige Abschreibung

Immobilien sind als Vermögensgegenstände des Anlagevermögens zum Abschlussstichtag auf ihren niedrigeren beizulegenden Wert abzuschreiben, soweit eine dauernde Wertminderung vorliegt (§ 253 Abs. 3 S. 3 HGB). Die Stellungnahme gibt eine Anleitung und Hinweise dazu, wie der niedrigere beizulegende Wert zu ermitteln ist. Dabei wird danach unterschieden, welche künftige Nutzungsabsicht für die jeweilige Immobilie vorliegt:

  • zur dauerhaften Nutzung,
  • zum Verkauf oder
  • zum Abriss vorgesehene Gebäude.

Für Immobilien, die dauerhaft durch das Unternehmen genutzt werden sollen, soll der beizulegende Zeitwert als subjektiver Immobilienwert ermittelt werden. Zu den Besonderheiten bei der Ermittlung eines subjektiven Werts wird auf den IDW S10 verwiesen. Im Gegensatz zum intersubjektiv nachprüfbaren Wert werden hierbei echte und unechte Synergieeffekte aus der Sicht des bilanzierenden Unternehmens mit berücksichtigt. Um dem handelsrechtlichen Zweck des Gläubigerschutzes Rechnung zu tragen dürfen jedoch keine Synergien berücksichtigt werden, die lediglich in einem Konzernverbund und nicht in der Sphäre des Bilanzierenden einschließlich seiner Tochterunternehmen liegt. Die Werthaltigkeit dieser Synergien, die dazu führen, dass der hier ermittelte beizulegende Wert über dem intersubjektiv nachprüfbaren Wert liegt, ist regelmäßig zu hinterfragen. Da auch bei der Folgebewertung nach dem Grundsatz der Einzelbewertung eine separate Betrachtung der Werthaltigkeit des Grund und Bodens sowie des aufstehenden Gebäudes notwendig ist, müssen auch identifizierte Synergien nach den gleichen Grundsätzen wie bei der Zugangsbewertung aufgeteilt werden.

Zur Unterscheidung einer vorübergehenden von einer dauernden Wertminderung übernimmt die Stellungnahme die bisher in IDW RS WFA 1 enthaltenen Orientierungswerte für Wohnimmobilien und überträgt sie auf alle Immobilien mit dauerhafter Nutzungsabsicht. Danach kann eine Wertminderung nur dann als vorübergehend angesehen werden, wenn aufgrund nachweisbarer Umstände zumindest mittelfristig, d.h. innerhalb eines Zeitraums von i.d.R. drei bis fünf Jahren, die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen werden. Bei besonders langen Restnutzungsdauern (größer 40 Jahre) kann der Beurteilungszeitraum auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Bei zum Verkauf vorgesehenen Immobilien ergibt sich der beizulegende Zeitwert aus dem Preis auf dem Absatzmarkt zum Bilanzstichtag. Außerplanmäßige Abschreibungen auf einen niedrigeren beizulegenden Wert sind in diesen Fällen auch bei einer voraussichtlich nur vorübergehenden Wertminderung vorzunehmen.

Zum Abriss vorgesehene Gebäude sind vollständig abzuschreiben, wenn sie für eine Vermietung oder eigenbetriebliche Nutzung bereits nicht mehr geeignet sind. Sofern das Gebäude noch nicht verschlissen, ein Abriss jedoch geplant ist, ist ein Ertragswert unter Berücksichtigung der verkürzten Nutzungsdauer und eines eventuellen Leerstands bis zum Abrisszeitpunkt als beizulegender Wert zu ermitteln.

Wertaufholung

Sofern in Folgeperioden die Gründe für einen niedrigeren Wertansatz nicht mehr bestehen, ist eine Wertaufholung vorzunehmen, die beim Gebäude maximal bis zur Höhe der um planmäßige Abschreibungen fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgt.

Komponentenansatz

Die Stellungnahme enthält auch Hinweise zur Bewertung von Immobilien für den Fall, dass von der Möglichkeit einer komponentenweisen Ermittlung der Abschreibungen Gebrauch gemacht wird (Zulässigkeit gemäß IDW RH HFA 1.016). Bei der Zugangsbewertung hat eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Komponenten nach den o.g. Kriterien zu erfolgen. Die Notwendigkeit einer außerplanmäßigen Abschreibung ist zunächst anhand des gesamten Gebäudes zu ermitteln. Sofern erforderlich, ist die Abschreibung dann in einem angemessenen Verhältnis auf die einzelnen Komponenten zu verteilen. Bei einer möglichen späteren Wertaufholung ist zu beachten, dass sich ein Zuschreibungsbetrag insoweit vermindert, als der Betrag der ursprünglichen außerplanmäßigen Abschreibung auf zwischenzeitlich ersetzte Komponenten entfällt.

Insgesamt enthält der IDW RS IFA 2 keine grundsätzlichen Abweichungen von den in den bisherigen Stellungnahmen enthaltenen Grundsätzen zur handelsrechtlichen Bewertung von Immobilien. Er stellt jedoch im Gegensatz zu den abgelösten Stellungnahmen gemeinsam mit dem IDW Standard: Grundsätze zur Bewertung von Immobilien (IDW S10) eine umfassende, geschlossene und kompakte Zusammenstellung von Grundsätzen und Einzelfragen zur Zugangs- und Folgebewertung für Immobilien des Anlagevermögens in der handelsrechtlichen Bilanzierung dar.