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BVerfG: Einheitsbewertung für die Grundsteuer verfassungswidrig - Reform muss kommen

11. April 2018

Die Grundsteuer steht schon seit längerem in der Kritik, weil die Bewertung der Grundstücke auf völlig veralteten Werten beruht. Einheitswerte für Grundbesitz wurden bis jetzt auf der Grundlage der Wertverhältnisse von 1964, in den neuen Bundesländern sogar von 1935, ermittelt und bilden die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Es ist daher nicht verwunderlich, dass dies die realen Marktpreise nur unzureichend abbildet.

Nunmehr hat das Bundesverfassungsgericht (Urteil vom 10.04.2018, Az. 1 BvL 11/14 u.a.) die bisherigen Einheitswerte  für verfassungswidrig erklärt und damit der Grundsteuer die Basis entzogen. Aufgrund der Systematik der Bewertungsvorschriften und dem gesetzlich verfügten Aussetzen regelmäßiger Neubewertungen kommt es bei der Feststellung der Einheitswerte zu gleichheitswidrigen Wertverzerrungen. Denn aufgrund der Rückanknüpfung der Wertverhältnisse werden die seit 1964 eingetretenen erheblichen Veränderungen im Gebäudebestand sowie auf dem Immobilienmarkt nicht in die Bewertung einbezogen. Die Entwicklung des Bauwesens nach Bauart, Bauweise, Konstruktion und Objektgröße bleibt ebenso unberücksichtigt wie die wesentlichen Ausstattungsmerkmale einer Vielzahl von Gebäuden und Wohnungen.

Diese Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert wäre für sich genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Wenn die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückblieben, bliebe auch das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich. Das Gericht konnte aber nicht feststellen, dass sich die durch den Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen zwangsläufig in zunehmendem Maß auftretenden Wertverzerrungen in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegen.

Für die deshalb immer größer werdenden Ungleichbehandlungen gibt es keine ausreichende Rechtfertigung, weder allgemein aus dem Ziel der Vermeidung allzu großen Verwaltungsaufwands (durch die Durchführung von regelmäßigen Hauptfeststellungen) noch aus Gründen der Typisierung und Pauschalierung (durch das Abstellen auf die Wertverhältnisse von 1964 bzw. 1935).

Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch die Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten angeordnet. Zum einen gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer und darüber hinaus in der Zukunft zunächst bis zum 31.12.2019. Damit wird einerseits der kurzfristige enorme Verwaltungsaufwand vermieden, alle noch nicht bestandskräftige Einheitswert- und Grundsteuerbescheide aufzuheben, zu ändern oder rückabzuwickeln. Anderseits sieht das Gericht die erhebliche finanzielle Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen und eine drohende Gefahr von Haushaltsproblemen in den Gemeinden. Die weitere Anwendung der verfassungswidrigen Werte ist den Grundbesitzern vor diesem Hintergrund auch zumutbar. Schließlich trifft die Steuerpflichtigen die Belastung durch die Grundsteuer nicht zusätzlich, sondern war auf Basis der bestehenden Regelungen dem Grunde nach zu erwarten.

Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31.12.2024. Diese eher ungewöhnliche Anordnung ist den besonderen Verhältnissen der Bemessung und Bestimmung der Grundsteuer geschuldet. Eine Neubewertung aller rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland erfordert außergewöhnlichen zeitlichen und personellen Umsetzungsaufwand. Die Frist dient der Umsetzung der geforderten neuen Bewertungsregelungen ohne die Haushalte der Gemeinden zu gefährden.

Für Kalenderjahre ab 2025 untersagt das Urteil Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren. Ab diesem Zeitpunkt darf die Bewertung nur nach den – bis Ende 2019 beschlossenen – Neuregelungen erfolgen.


Hinweis:

Wiederum hat also die Rechtsprechung dem Gesetzgeber eine Reform vorgeschrieben. Wie diese letztlich ausfällt und welche politische Lösung dafür gefunden wird, bleibt abzuwarten. Einfach wird eine Reform nicht, da sich alle bislang angestellten Überlegungen stark steuererhöhend auswirken. Dies ist politisch aber eigentlich nicht gewollt.

Ziel bei der Grundsteuer muss eine realitätsgerechtere Wertermittlung von Immobilien für grundsteuerliche Zwecke sein. Eine solche Wertermittlung kann grundsätzlich anhand der Verkehrswertmethode erfolgen, die auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke üblich ist. Allerdings muss ein künftiges Bewertungsverfahren ohne hohen Verwaltungsaufwand sowohl die Ermittlung als auch erforderliche Anpassungen der Bemessungsgrundlage ermöglichen.

Von Länderseite wurde bereits angeregt, bei unbebauten Grundstücken auf die Bodenrichtwerte zurückzugreifen und bebaute Grundstücke zukünftig mit dem Sachwertverfahren zu bewerten. Allerdings bilden sich realitätsgerechtere Marktpreise von Immobilien, die typischerweise der Erzielung von finanziellen Überschüssen dienen – also im Mietwohnbereich oder bei gewerblichen Immobilien - eher in einem ertragsorientierten Verfahren ab. Als Alternative wäre auch ein Sachwertverfahren denkbar, das mit einer entsprechende Öffnungsklausel für Betriebsvermögen kombiniert wird und es so ermöglichen könnte, in begründeten Fällen von dem ermittelten Wert abzuweichen.