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Aktuelles:

Gutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete oder -pacht

27. Februar 2019

Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten oder Betriebsausgaben nur vollständig abziehbar, wenn keine verbilligte Vermietung vorliegt, die Miete also mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In Fällen, in denen sich vor Ort aufgrund der Besonderheiten des betroffenen Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, war bisher offen, wie die ortsübliche Miete bzw. Pacht zu ermitteln ist. Der BFH hat nun mit Urteil vom 10.10.2018 (Az. IX R 30/17) für Rechtsklarheit gesorgt.

Die Steuerpflichtige hatte ein Grundstück mit historischem Gebäude umfangreich saniert und zum Betrieb einer Gaststätte u.a. an ihren Ehemann verpachtet. Das Finanzamt nahm nach Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Da sich aufgrund der Besonderheiten des Gebäudes keine vergleichbaren Objekte finden ließen, beauftragte das Finanzgericht einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Dieser ermittelte einen für die Steuerpflichtige nachteiligen Vergleichswert im Wesentlichen auf der Grundlage der an der Ertragskraft orientierten Pachtwertmethode (EOP-Methode). Dies lehnt der BFH ab und schließt sich damit auch der langjährigen zivilrechtlichen Rechtsprechung des BGH an.

Die EOP-Methode stellt im Wesentlichen darauf ab, welche Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden kann und berücksichtigt nicht hinreichend die örtlichen Verhältnisse. Mit solchen Erwägungen kann der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlangt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken. Diese Methode verlässt daher den rechtlichen Maßstab der Ortsüblichkeit und ist deshalb aus Rechtsgründen zu verwerfen.

Das Finanzgericht muss hingegen die vereinbarte Pacht der ortsüblichen Marktpacht gegenüberstellen und letztere von Amts wegen ermitteln. Dazu kann es ein Sachverständigengutachten einholen. Zwar gibt es grundsätzlich keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode der Sachverständige vorgehen muss. Mit der EOP-Methode ist aber eine Grenze überschritten, da der Sachverständige damit letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktpacht.

Der ortsübliche Preis für eine Nutzungsüberlassung hängt auch bei einem Gaststättenobjekt nicht maßgeblich davon ab, welchen Ertrag ein durchschnittlich begabter Gastwirt voraussichtlich mit dem Objekt erwirtschaften kann, sondern wird von Angebot und Nachfrage bestimmt, die wiederum maßgeblich von den individuellen örtlichen Verhältnisse geprägt sind.

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Hinweis:

Da die Bestimmung des zutreffenden Vergleichswerts eine Tatsachenfrage ist, hob der BFH das finanzgerichtliche Urteil zwar auf, wies die Sache aber zur erneuten Verhandlung zurück. Der BFH weist darauf hin, dass für die erneut vorzunehmende Schätzung der ortsüblichen Marktpacht die Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers genügt. Die damit verbundene höhere Unsicherheit ist hinzunehmen. Kann sich das Finanzgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, geht dies zu Lasten des Finanzamtes, das die objektive Beweislast zu tragen hat.