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Steuerberater, Rechtsanwalt, Director, National Office Tax & Legal
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Dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) liegt unter dem Az. 1 BvR 472/26 eine Verfassungsbeschwerde gegen die bundesrechtlichen Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens vor, die nach dem sog. Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage ab dem 01.01.2022 herangezogen werden.
Vorgehend erklärte der Bundesfinanzhof (BFH) dieses sog. Bundesmodell für verfassungskonform (Urteil vom 12.11.2025, II R 3/25). In seiner Pressemitteilung vom 10.12.2025 informierte er über die in mündlicher Verhandlung am 12.11.2025 getroffenen Entscheidungen in insgesamt drei Verfahren und veröffentlichte die vollständig abgefassten Urteile (neben Az. II R 3/25 auch Az. II R 25/24, II R 31/24) nachträglich am 22.01.2026.
Die vom Bund geschaffenen Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG zur Berechnung der neuen Grundsteuer (sog. Bundesmodell) in der Fassung des GrStRefG beruhen auf dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12), nach dem die bisherige Einheitsbewertung verfassungswidrig war und nur übergangsweise bis zum 31.12.2024 fortgelten durfte.
Zum 01.01.2022 wurde deshalb der gesamte Grundbesitz in Deutschland nach den stichtagsgenauen Wert- und Nutzungsverhältnissen neu bewertet (Hauptfeststellung). Im sog. Bundesmodell ersetzt der Grundsteuerwert ab dem 01.01.2025 den bisherigen Einheitswert als Bemessungsgrundlage.
Mit Beschlüssen vom 27.05.2024 (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) hatte der BFH entschieden, dass im Einzelfall ein um mindestens 40 % unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegender gemeiner Wert nachgewiesen und einer Grundsteuerwertfeststellung im sog. Bundesmodell zu Grunde gelegt werden kann. Der Gesetzgeber übernahm dies bereits mit dem durch das Jahressteuergesetz 2024 vom 02.12.2024 neu einführten § 220 Abs. 2 BewG.
Das sog. Bundesmodell wenden derzeit neun Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) änderungslos und zwei (Saarland, Sachsen) mit abweichenden Steuermesszahlen an; fünf Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) machen bei der Grundsteuer über eine Öffnungsklausel von eigenen, vom Bundesgesetz abweichenden landesrechtlichen Regelungen Gebrauch.
In allen drei Verfahren war insbesondere das Ertragswertverfahren (§§ 251 bis 257 BewG), welches auf Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) zur Anwendung kommt, auf seine Vereinbarkeit mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG zu überprüfen. Dabei wird der Rohertrag des Grundstücks nach den typisierten, landeseinheitlichen Nettokaltmieten je nach Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Grundstücks bestimmt; ergänzend erfolgen Zu- und Abschläge nach (sechs) Mietniveaustufen, um fehlende Unterschiede zwischen ländlichen Gebieten und Städten auszugleichen. Die Einordnung jeder Gemeinde in eine bestimmte Mietniveaustufe führt zur Absenkung der Mietpreise um bis zu 22,5 % (Stufe 1) oder zur Anhebung bis zu 32,5 % (Stufe 6). Jedoch fehlen Regelungen für die Berücksichtigung möglicher Mietpreisunterschiede in den verschiedenen Stadtteilen innerhalb einer Gemeinde. Folglich könnten höherpreisige Immobilien im Verhältnis zu ihrem tatsächlichen Wert geringer und niedrigpreisige dazu zu hoch bewertet werden.
Deshalb war in allen drei Streitfällen zu klären, ob es verfassungskonform ist, durch die Verwendung eines grob typisierten (Massen-)Bewertungsverfahrens für grundsteuerliche Zwecke eine an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit orientierte Belastung möglicherweise nicht in allen Fällen zu erreichen. Der BFH hatte ebenso zu entscheiden, ob die Heranziehung der pauschalierten Nettokaltmieten und die durch Gutachterausschüsse ermittelten Bodenrichtwerte der Bewertung eines individuellen Grundstücks angemessen gerecht werden und nicht gegen eine verfassungsrechtlich gebotene realitäts- und relationsgerechte Bewertung verstößt. Klärungsbedürftig war zudem, ob die Möglichkeit des Steuerpflichtigen, im Einzelfall einen niedrigeren — um mindestens 40 % unter dem festgestellten Grundbesitzwert liegenden — gemeinen Wert bei der Bewertung von Grundbesitz im Ertragswertverfahren nachzuweisen (§ 220 Abs. 2 BewG), verfassungsrechtlich zu beanstanden ist.
Im Ergebnis stufte der BFH nicht nur die bundesrechtlichen Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens für die Grundsteuer ab dem 01.01.2022 als materiell verfassungsgemäß ein (Leitsatz 2), sondern bestätigte auch die formelle Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794; Leitsatz 1). Zu dessen Verabschiedungszeitpunkt ergab sich aus dem Grundgesetz bereits eine einschränkungslose Zuständigkeit des Bundes — insbesondere dessen konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG, die durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 15.11.2019 (BGBl. I 2019, 1546) mit Wirkung zum 21.11.2019 und damit noch vor Inkrafttreten des GrStRefG eingefügt wurde.
Der BFH beruft sich für seine Entscheidung auf die gefestigte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, nach der Art. 3 Abs. 1 GG zwar eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen verlangt, dem Gesetzgeber hierbei aber generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen erlaubt. Eine grundsätzliche Orientierung am Regelfall reicht ebenso aus wie der Vorzug von Praktikabilitätserwägungen vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit.
Zu folgenden drei Streitpunkten nimmt der BFH gesondert Stellung:
Die bundesrechtlichen Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens sind grundsätzlich geeignet, den mit der Grundsteuer verfolgten Belastungsgrund relations- und realitätsgerecht abzubilden. Belastungsgrund für die (neue) Grundsteuer ist – nach dem Willen des Gesetzgebers – das Innehaben von Grundbesitz. Dessen mögliche Nutzung zur Erzielung von Ertrag vermittelt dem jeweiligen Steuerpflichtigen eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit
(Leitsatz 3).
Die Anforderungen des BVerfG an eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung sind durch die gesetzlich typisierten Bodenrichtwerte zur Bestimmung des Bodenwerts (§§ 257 Abs. 1 Satz 1, 247 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BewG) erfüllt. Grundsätzlich erlaubt ist danach eine Abweichung von 30 % nach oben oder unten zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem für die jeweils einschlägige Bodenrichtwertzone als Durchschnittswert herangezogenen Bodenrichtwertgrundstück. Die sich aus Marktdaten ergebenden Bodenrichtwerte stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden in einer Bodenrichtwertzone als räumlich zusammenhängendem Gebiet dar und können nicht jedes der einzelnen dort belegenen Grundstücke individuell wertmäßig korrekt erfassen. Zwangsläufig bei einer typisierten Betrachtung auftretende Wertverzerrungen werden durch die Anforderung, dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen müssen, begrenzt. Dass im Einzelfall berechtigte und gerichtlich überprüfbare Einwendungen gegen die Art und Weise der Bodenrichtwertermittlung durch die Gutachterausschüsse vorliegen können, spricht nicht gegen die gesetzliche Zulässigkeit der Typisierung der Bodenrichtwertermittlung. Vielmehr kann das FG als Tatsachengericht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltsaufklärung zugrunde legen; diese sind nur bei substantiiert geltend gemachten Verstößen bei deren Ermittlung (eingeschränkt) gerichtlich zu überprüfen oder bei konkreten Anhaltspunkten für solche Verstöße im jeweiligen Einzelfall (Leitsätze 6 und 7).
Die für die Wertberechnung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren heranzuziehenden pauschalierten Nettokaltmieten führen nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung (Leitsatz 4). Zwar differenzieren die Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche nach Gebäudeart, Baujahr des Gebäudes, Wohnfläche und der Belegenheit der Wohnung innerhalb eines Bundeslandes; eine weitere örtliche Differenzierung erfolgt jedoch nur aufgrund pauschalierter Zu- und Abschläge anhand der bekannten Mietniveaustufen jeweils für eine gesamte Gemeinde/Stadt. Die dann aber fehlende Differenzierung nach Gemeinde-/Stadtteilen und daraus folgende mögliche Ungleichbehandlungen von Immobilien in guten Lagen mit einem Ansatz unterhalb der tatsächlich gezahlten oder erzielbaren Miete gegenüber Immobilien in schlechteren Lagen mit häufig über dem tatsächlich gezahlten oder erzielbaren Mietzins sind jedoch durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt.
Die Urteile des BFH sind für die elf das sog. Bundesmodell anwendenden Bundesländer von Bedeutung. Für diese wurde eine gewisse Verwaltungs- und Planungssicherheit geschaffen, aber nicht ein mögliches Auseinanderfallen von Belastungswirkungen in an sich gleich oder ähnlich gelagerten Fällen beendet.
Gleich gelagerte Fälle sollten jedoch unter Verweis auf die gegen das sog. Bundesmodell nun anhängige Verfassungsbeschwerde beim BVerfG (Az. 1 BvR 472/26) bzw. weitere Revisionsverfahren beim BFH (Az. II R 11/25, II R 22/25, II R 26/25, II R 34/25, II B 19/25 (AdV)) offengehalten werden.
Keine Konsequenzen haben die aktuellen BFH-Entscheidungen für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen mit eigenen Grundsteuermodellen. Der BFH plant - voraussichtlich im April 2026 - mündlich zum „Ländermodell Baden-Württemberg“ zu verhandeln.
Die Eigentümer einer fremdvermieteten Wohnung in Nordrhein-Westfalen wandten sich gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 nach dem neuen grundsteuerlichen Bewertungsrecht. Nach ihrer Auffassung hatte das Finanzamt einen zu hohen Bodenrichtwert angesetzt. So habe sich der Grundsteuermessbetrag wesentlich erhöht. Zudem sei bei einer weiteren in ihrem Eigentum stehenden Eigentumswohnung, die sich unweit entfernt in einer – nach Ansicht der Eigentümer - besseren Ortslage befinde, ein weitaus niedrigerer Bodenrichtwert angesetzt worden.
Dem insoweit geltend gemachten Verstoß gegen den grundgesetzlichen Gleichheitsgebot widersprach das FG. Die neuen Bewertungsvorschriften zur Grundsteuerwertfeststellung im sog. Bundesmodell begegneten keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Ziel der Bewertung sei ein „objektiviert-realer Grundsteuerwert“ innerhalb eines Korridors von gemeinen Werten (Verkehrswerten). So habe das BVerfG in seinen Entscheidungen zur Verfassungswidrigkeit der alten Einheitsbewertung den zulässigen großen Typisierungs- und Pauschalierungsspielraum des Gesetzgebers betont. Die bisherigen Bewertungsvorschriften seien nicht wegen einer zu typisierenden Wertermittlung, sondern wegen des jahrzehntelangen Verzichts auf neue Hauptfeststellungen verworfen worden. Nun aber sei mit Blick auf die rund 36 Mio. erforderlichen Neubewertungen von Grundstücken ein möglichst einfaches, automationsfreundliches Verfahren mit der Folge einer gewissen Standardisierung gewählt worden. Das FG sprach sich für die Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Bodenwerts aus, da sich dies steuerrechtlich im Rahmen der sog. Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer, der Grunderwerbsteuer, im Zuge ertragsteuerlicher Wertermittlungsanlässe (z.B. der Kaufpreisaufteilung) und Verkehrswertermittlungen von Grundstücken bewährt habe. Dies bestätigte der BFH.
Der Eigentümer einer fremdvermieteten, im Gebiet einer Bahntrasse belegenen Wohnung in Berlin wandte sich gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 nach dem neuen grundsteuerlichen Bewertungsrecht. Er bemängelte insbesondere die vom Finanzamt nicht korrekt ermittelten Bodenrichtwerte auf Basis einer einheitlichen Bodenrichtwertzone sowie die typisierte Miete, die weit über der tatsächlichen Marktmiete läge und zudem nicht durch Mieterhöhungen erzielbar sei.
Dies sah das FG anders. Die Wertfeststellung entspreche den einfachgesetzlichen Vorgaben (des BewG), welche mit höherrangigem Recht – dem Grundgesetz (GG) - vereinbar seien. Wie das Finanzamt sah es keine Rechtsverstöße des Gutachterausschusses bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte. Zudem folgte es den gesetzlichen Bewertungsmaßstäben; die grundsteuerlichen Bewertungsregelungen seien mit den verfassungsrechtlichen Vorgaben vereinbar und die Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietnEinV), die das gesamte Berliner Stadtgebiet unterschiedslos in Mietniveaustufe 4 einordnet und einen 10 %-igen Zuschlag auf die typisierte monatliche Nettokaltmiete vorsieht, gesetzmäßig. Auch habe es der Wohnungseigentümer versäumt, durch ein Verkehrswertgutachten einen erheblich niedrigeren als den vom Finanzamt angenommenen Verkehrswert der Immobilie nachzuweisen, wie dies vom Gesetzgeber zwischenzeitlich in § 220 Abs. 2 BewG aufgenommen wurde.
Der BFH bestätigte zwar die Rechtsauffassung des FG. Abzuwarten bleibt jedoch die Entscheidung des BVerfG über die nun anhängige Verfassungsbeschwerde.
Die Eigentümerin einer eigengenutzten, innerhalb eines Wohnparks in Sachsen belegenen Wohnung, der als Sondereigentum das Sondernutzungsrecht u.a. an einem Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage zugewiesen ist, wandte sich gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 nach dem neuen grundsteuerlichen Bewertungsrecht. Nach ihrer Ansicht blieben individuelle, wertmindernde Gegebenheiten des Grundstücks bei dem verwendeten Bodenrichtwert unberücksichtigt. Auch die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren sei nicht hinnehmbar, da die eigengenutzte Wohnung wie eine für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung behandelt werde, obwohl sie der Eigennutzung nebst Altersvorsorge diene; sachgerechter sei in diesem Fall den Buch- als Grundsteuerwert auszuweisen. Die pauschal unterstellten Ertragswerte seien nicht identisch mit der real erzielbaren oder ortsüblichen Miete. Zudem sei der grundbuchrechtlich unselbständige Tiefgaragenstellplatz, an dem der Wohnungseigentümerin ein Sondernutzungsrecht zusteht, nicht als Sondereigentum mit der Folge einer besonderen Steuerbelastung zu bewerten.
Das FG hielt die Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Mietwohngrundstück in Sachsen für nicht verfassungswidrig, obwohl weder von einer tatsächlich erzielten Miete ausgegangen werde, sondern von einer durchschnittlichen auf statistischer Grundlage, noch danach differenziert werde, ob das jeweilige Objekt vom Eigentümer eigengenutzt oder vermietet wird. Es sei nicht zu beanstanden, dass auch Garagenstellplätze in die Berechnung des Rohertrags des Grundstücks unabhängig von Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland sowie unabhängig davon mit eingerechnet werden, ob an dem Garagenstellplatz alleiniges Eigentum, Sondereigentum oder nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Individuelle Bewertungsfaktoren und eine weitere Differenzierung nach konkreten Ausstattungsmerkmalen habe der Gesetzgeber aus Praktikabilitätsgründen unberücksichtigt lassen dürfen. Zulässig sei auch die Verwendung von durch Gutachterausschüsse ermittelten Bodenrichtwerten. Die maßgeblichen Bewertungsvorschriften seien verfassungskonform dahin auszulegen, dass der Steuerpflichtige auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall einen niedrigeren - um mindestens 40 % unter dem festgestellten Grundbesitzwert liegenden - gemeinen Wert nachweisen kann.
Dem folgt der BFH im Wesentlichen. Abweichend von den sonst inhaltsgleichen Leitsätzen seiner Urteile vom 12.11.2025 (Az. II R 25/24, II R 3/25) betont der BFH in dieser Entscheidung jedoch, dass zur wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums i.S. von § 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG auch ein Tiefgaragenstellplatz, den der Wohnungseigentümer aufgrund eines ihm eingeräumten Sondernutzungsrechts nutzt, ohne dass sich das Sondereigentum auf den Stellplatz erstreckt, gehört.