Jahressteuergesetz 2022

Änderung der Grundbesitzbewertung zum 1. Januar 2023

Am 14. Oktober 2022 hat der Bundestag in 1. Lesung den Entwurf der Bundesregierung zum Jahressteuergesetz (JStG) 2022 beraten und im weiteren Verfahren an den federführenden Finanzausschuss überwiesen.

Wenig beachtet, findet sich im Gesetzesentwurf die Anpassung der erbschaftsteuerlichen Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (ImmoWertV).

Grundgedanke der Neuregelung ist, dass die in der ImmoWertV angepassten Verkehrswerte nun bei der Wertermittlung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer entsprechend berücksichtigt werden sollen. Die von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelten Daten sollen nach dem Grundsatz der „Modellkonformität“ eingebunden werden, so dass eine sachgerechte Verkehrswertermittlung erfolgen kann.

Ziel: „Verkehrswertnähere“ Bewertung von Grundstücken

Umfassende Änderungen sind u.a. im Bereich des Ertrags- und Sachwertverfahrens sowie bei der Bewertung in Erbbaurechtsfällen zu erwarten. Gesetzgeberisches Ziel ist die noch „verkehrswertnähere“ Bewertung von Grundbesitz.

Dies betrifft sämtliche fremdvermieteten Immobilien (Wohn- und Geschäftsimmobilien) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen, wenn bei den letztgenannten Objekten keine Vergleichswerte durch die Gutachterausschüsse festgelegt worden sind.

Folge: Erhöhung der massgeblichen Grundbesitzwerte

Die geplanten Änderungen der §§ 177 ff. BewG werden regelmäßig ein wesentlich aufwändigeres Ermittlungsverfahren bei den steuerlichen Grundbesitzwerten nach sich ziehen. So wird z.B. der bisherige Ansatz von Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete aufgegeben. Notwendig ist jetzt eine „kleinteilige“ Erhebung auf Basis der qm-Zahl, des Rohertrags sowie unter Aufschlüsselung nach Verwaltungs-, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis.

Zudem droht eine deutliche Erhöhung der Grundbesitzwerte (regelmäßig um ca. 25% bis 50%), wenn z.B. der Liegenschaftszinssatz herabgesetzt oder Regionalfaktoren beim Sachwertverfahren zusätzlich berücksichtigt werden. Dasselbe gilt für die Anpassung der Bodenrichtwerte.

Sollen zukünftig objektspezifische Wertminderungen berücksichtigt werden, muss stets ein Verkehrswertgutachten mit hohen Zusatzkosten eingeholt werden.

Notwendiger Handlungsbedarf

Da mit einem Inkrafttreten des JStG 2022 in der gegenwärtigen Fassung zum 31.12.2022 gerechnet werden kann, sollte noch in diesem Jahr eine Immobilienübertragung z.B. auf Familienangehörige auf Basis der bisherigen Werte umgesetzt werden:

  1. Health-Check – kostengünstig und pragmatisch
    In einem „Health-Check“ schätzen wir für Sie ab, ob und in welchem Umfang bei Ihnen steuerrelevante Werterhöhungen im Grundbesitz eintreten.
  2. Beratung bei Übertragung – aus einer Hand
    Entscheiden Sie sich im Anschluss für eine Immobilienschenkung, unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Optimierung, z.B. mit einem Vorbehaltsnießbrauch. Das notwendige rechtliche Vertragspaket können wir Ihnen ebenso aus einer Hand anbieten.
  3. Steuererklärungen – Daten nutzen, Aufwand reduzieren
    Im Nachgang bieten wir Ihnen die vollständige Abwicklung der für die Schenkung erforderlichen Steuererklärungen mit der Finanzverwaltung an.