Aktuelles
Datum:
Dieser Artikel wurde verfasst von
Steuerberater, Rechtsanwalt, Director, National Office Tax & Legal
Consultant, National Office Tax & Legal
Der Bundesfinanzhof (BFH) hält das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW), das dort für die Bewertung von Grundstückseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen wird, nicht für verfassungswidrig. Der BFH informierte über seine – aufgrund mündlicher Verhandlung vom 22.04.2026 – am 20.05.2026 getroffene Entscheidung in zwei Verfahren (Az. II R 26/24, II R 27/24) in seiner taggleichen Pressemitteilung. Die vollständig abgefassten Urteile werden erst in einigen Wochen veröffentlicht.
In beiden Verfahren war das LGrStG BW (1. Fassung vom 04.11.2020, Gesetzblatt vom 13.11.2020, Nr. 40, S. 974 ff.) auf seine Vereinbarkeit mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG zu überprüfen. Es weicht als vergleichsweise einfaches „Bodenwertsteuergesetz“ bei der Bewertung des Grundvermögens maßgeblich vom sog. Bundesmodell (vgl. BDO Insight) ab. Dabei wird der Grundsteuerwert der Grundstücke lediglich durch Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit dem jeweiligen von den Gutachterausschüssen der Kommune festgesetzten Bodenrichtwert (BRW) der entsprechenden BRW-Zone ermittelt. Das Produkt aus diesem so ermittelten Grundsteuerwert und der sog. Steuermesszahl (bei üblichen Wohngrundstücken 0,91 Promille) ergibt den Grundsteuermessbetrag, auf den sodann der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer angewandt wird. Da die (Art der) Bebauung des zu bewertenden Grundstücks damit ohne Relevanz ist, differenziert das LGrStG BW nicht nach verschiedenen Grundstücksarten und unbebaute und bebaute Grundstücke werden gleich bewertet; der wirtschaftliche Ertrag der Immobilien spielt also keine Rolle. Zwar kann auf Antrag ein anderer als der festgestellte Grundsteuerwert des Grundstücks zu Grunde gelegt werden (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW, erstmals in dessen 2. Fassung vom 22.12.2021). Dies setzt jedoch voraus, dass der Wert des zu bewertenden Grundstücks zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung um mehr als 30 % von demjenigen des Richtwertgrundstücks abweicht und der Steuerpflichtige den tatsächlich niedrigeren Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweist – insoweit bestehen also erhebliche Hürden.
Vor diesem Hintergrund war in beiden Streitfällen zu klären, ob es verfassungskonform ist, durch die Verwendung eines grob typisierten (Massen-)Bewertungsverfahrens – nämlich ungeachtet der auf dem Grundstück stehenden Gebäude und der ggf. erzielten Miet- oder Pachteinnahmen – für grundsteuerliche Zwecke eine an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit orientierte Belastung möglicherweise nicht in allen Fällen zu erreichen.
Im Ergebnis ist der BFH nicht von der Verfassungswidrigkeit des LGrStG BW überzeugt. Er bestätigte damit inhaltlich die Auffassungen der Vorinstanz (FG Baden-Württemberg, Urteile v. 11.06.2024, 8 K 1582/23 und 8 K 2368/22) und wies die Revisionen in beiden Verfahren als unbegründet zurück. Nach den Urteilen des BFH kommt eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ebenso wenig in Betracht wie an den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg.
Die bisherige Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer war nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) verfassungswidrig und durfte nur übergangsweise bis zum 31.12.2024 fortgelten.
Zum 01.01.2022 wurde deshalb der gesamte Grundbesitz in Deutschland nach den stichtagsgenauen Wert- und Nutzungsverhältnissen neu bewertet (Hauptfeststellung). Die Bundesländer erhielten durch eine Öffnungsklausel eigenständige Gesetzgebungskompetenz und konnten für die Landesgrundsteuergesetze vom Bundesrecht abweichende Bewertungs- und Grundsteuerregelungen treffen. Abweichendes Landesrecht durfte der Erhebung der Grundsteuer erstmals für den Zeitraum ab dem 01.01.2025 zugrunde gelegt werden (Art. 125b Abs. 3 GG i.V.m. Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Der Gesetzgeber stellte so sicher, dass zu einem einheitlichen Zeitpunkt (01.01.2025) in allen Bundesländern die Grundsteuer nach – bundes- oder landesgesetzlich – reformiertem Recht festgesetzt und erhoben wird.
Während das sog. Bundesmodell derzeit neun Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) änderungslos und zwei (Saarland, Sachsen) mit abweichenden Steuermesszahlen anwenden, machen fünf Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) bei der Grundsteuer von eigenen landesrechtlichen Regelungen Gebrauch.
Der BFH bestätigt den vom Finanzamt jeweils zutreffend errechneten Grundsteuerwert durch Multiplikation des Bodenrichtwerts – ermittelt vom jeweiligen Gutachterausschuss – mit der gesamten Grundstücksfläche, und zwar unabhängig sowohl von der jeweiligen tatsächlichen Nutzung einzelner Grundstücksteile als bebaute oder Grünfläche als auch der individuellen Merkmale des einzelnen Grundstücks - wie z.B. eine Beeinträchtigung durch Verkehrslärm, Hochwassergefahr oder die individuelle Bebauung.
Auch hält der BFH das LGrStG BW formell und materiell für verfassungskonform: Dem Land Baden-Württemberg stand nach einer Öffnungsklausel im Grundgesetz die Gesetzgebungskompetenz für eine umfangreiche Regelung der Grundsteuer auf Landesebene zu. Unter Berücksichtigung ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts belässt der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG dem Steuergesetzgeber bei der Auswahl des Steuergegenstandes ebenso wie bei der Bestimmung des Steuersatzes einen weitreichenden Entscheidungsspielraum, wenn hierbei der Grundsatz der Steuergerechtigkeit beachtet wird. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen sind auch dann zulässig, wenn nicht alle Besonderheiten in Sonderregelungen umgesetzt werden und es aus Praktikabilitätserwägungen zu beträchtlichen Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen kommt. Nach diesen Vorgaben hält der BFH § 38 LGrStG BW für verfassungskonform. Denn auch im reinen Bodenwert, der maßgebend für die Ermittlung des Grundsteuerwerts in Baden-Württemberg ist, spiegelt sich – so der BFH – die Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wider. Letzterer kann einen geringeren Wert durch ein qualifiziertes Gutachten bei Überschreiten des typisiert ermittelten Grundsteuerwerts i.H.v. mehr als 30 % nachweisen, um beträchtliche Abweichungen abzufedern.
Zu folgenden drei Streitpunkten nimmt der BFH gesondert Stellung:
Die aktuellen BFH-Urteile (Az. II R 26/24, II R 27/24) entfalten nur für Baden-Württemberg Bedeutung. Für dieses Bundesland wird damit bis auf Weiteres zumindest Verwaltungs- und Planungssicherheit geschaffen. Die Entscheidung betrifft neben den Grundstückseigentümern letztlich auch Mieter, denen diese Steuer per Umlage belastet wird.
Im Übrigen plant der BFH mündliche Verhandlungen in den anhängigen Verfahren gegen die Landesgrundsteuermodelle Hamburg und Hessen bzw. Bayern voraussichtlich im November 2026 bzw. in der ersten Jahreshälfte 2027.
In beiden Fällen wandten sich die Eigentümer jeweils eines mit einem Ein- bzw. Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in Baden-Württemberg gegen den Erlass von Grundsteuerwertbescheiden nach dem LGrStG BW auf den 01.01.2022. Das FG wies die vorgetragenen verfassungsrechtlichen Einwände zurück. Es sei mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar, dass der Landesgesetzgeber entgegen der bisherigen Einheitsbewertung und auch abweichend von den Neuregelungen im Bund und in anderen Bundesländern die Grundsteuer ausschließlich auf den Grund und Boden ohne Berücksichtigung der aufstehenden Gebäude erhebt.
Das maßgebliche und verfassungsrechtlich zulässige Bemessungsziel beim Grundsteuerwert sei der Verkehrswert des Grund und Bodens. In diesem bilde sich zum einen das durch die kommunale Infrastruktur beeinflusste Nutzenpotential des Grund und Bodens und zum anderen die objektive Leistungsfähigkeit des Eigentümers ab: Je höher der mit dem Grund und Boden erzielbare Ertrag, desto höher dessen Verkehrswert und desto höher zugleich die objektive Leistungsfähigkeit des Eigentümers.
Die Heranziehung der von den Gutachterausschüssen mit Hilfe der Kaufpreissammlung abgeleiteten BRW zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage sei folgerichtig, da der Bodenricht- auf die Ermittlung des Verkehrswerts abziele und daher geeignet sei, die Grundstücke – wie vom BVerfG gefordert – im Verhältnis zueinander realitätsgerecht zu bewerten. Dass damit bei der bisherigen Einheitsbewertung stark unterbewertete Grundstücke einer höheren Grundsteuer unterworfen würden, sei Folge der Entscheidung des BVerfG und verfassungsrechtlich hinzunehmen.
Der Ansatz des BRW einer Zone für alle Grundstücke dieser Zone, ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls sei verfassungsrechtlich zulässig, da jede Verkehrswertermittlung eine mit Ungenauigkeiten verbundene Schätzung sei und wegen der Vielzahl zu bewertender Grundstücke anderenfalls die Gefahr eines unüberwindlichen Verwaltungsaufwands der erforderlichen periodischen Aktualisierung der Werte entgegenstünde. Der mit dieser Pauschalregelung angestrebte Wertkorridor von plus/minus 30 % bezogen auf den Verkehrswert sei deshalb verfassungsrechtlich hinnehmbar und durch die sog. Öffnungsklausel, wonach die Grundstückseigentümer im Einzelfall durch Sachverständigengutachten einen abweichenden Verkehrswert nachweisen könnten, bestünde eine angemessene Ausnahmeregelung.
Dass den Gutachterausschüssen bei der Feststellung der BRW ein Beurteilungsspielraum zuerkannt werde und sich die Überprüfung durch die FG auf etwaige Unzulänglichkeiten bei der Sachverhaltsfeststellung, methodische Fehler und die Einhaltung der hierzu ergangenen gesetzlichen Vorschriften beschränke, sei mit dem Anspruch auf effektiven Rechtsschutz zu vereinbaren.
Das öffentliche Interesse an der vom BVerfG angeordneten Reform der Grundsteuer überwiege das der Grundstückseigentümer an der Vorhersehbarkeit der Grundsteuerlast für den Übergangszeitraum von der erstmaligen Feststellung der neuen Grundsteuerwerte durch die Finanzämter bis zur erstmaligen Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass die konkrete Höhe der Grundsteuer im Zeitpunkt der jeweiligen FG-Entscheidung noch nicht beziffert werden konnte, weil die Kommunen die ab dem 01.01.2025 geltenden Hebesätze noch nicht bestimmt hatten.