Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch bei einem vermieteten Grundstück

Nach § 24 Nr. 1 Buchst. a) EStG gehören zu den Einkünften i.S.d. § 2 Abs. 1 EStG auch Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt worden sind. Ein häufiger Anwendungsfall ist die Besteuerung von Abfindungen, die beispielsweise als Ausgleich für den Verlust des Arbeitsplatzes gezahlt werden. Daneben können aber auch andere Lebenssachverhalte von dieser Vorschrift betroffen sein, wie das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10.10.2025 (Az. IX R 4/24) im Fall einer Veräußerung eines mit Nießbrauch belastetem Mietobjekt zeigt.

Konkret war zu klären, ob das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück eine steuerbare Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a) i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG darstellt, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat.

Im Streitfall hatte die Klägerin ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück. Sie erzielte hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft, der die Kinder der Klägerin angehörten. Im Rahmen des Verkaufs des Grundstücks verzichtete die Klägerin auf das Nießbrauchsrecht. Hierfür erhielt sie eine Entschädigung. Die Klägerin ging entsprechend der früheren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und auch der Auffassung der Finanzverwaltung im sog. Nießbrauchserlass davon aus, dass diese Entschädigungszahlung als nicht steuerbare Vermögensumschichtung anzusehen sei.

Der Bundesfinanzhof sieht nun aber davon abweichend eine Entschädigung für die entgangenen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Nießbrauchers. Entsprechend ist die Entschädigungszahlung steuerbar und den Vermietungseinkünften zuzuordnen. Denn die Entschädigung tritt dabei an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen.

Einer Steuerbarkeit der Entschädigungszahlung steht auch nicht entgegen, sollte die Klägerin auf das Nießbrauchsrecht freiwillig verzichtet haben. Denn entgegen früherer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist nicht mehr relevant, dass der Steuerpflichtige, dem eine Entschädigung als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen zufließt, bei Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Diesem Erfordernis lag die Überlegung zugrunde, dass die für eine Entschädigung greifende Steuertarifermäßigung nur in den Fällen gerechtfertigt war, in den sich der Steuerpflichtige in einer Zwangssituation befindet und sich dem zusammengeballten Zufluss der Einnahmen nicht entziehen kann.

Ob die Entschädigungszahlung bei der Einkommensteuer der Steuertarifermäßigung unterliegt, ist im Streitfall noch durch das erstinstanzliche Finanzgericht im zweiten Rechtsgang zu prüfen. Dies setzt voraus, dass es sich um „außerordentliche“ Einkünfte handelt, also insbesondere ein zusammengeballter Zufluss vorliegt.

 

Hinweise: 

Für die Praxis hat dieses Urteil eine sehr große Bedeutung, da Rechtsprechung und Finanzverwaltung solche wie hier zugrundeliegende Konstellationen bislang anders beurteilt hatten. Nunmehr ist davon auszugehen, dass der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer durch den Nießbraucher vermieteten Immobilie zu steuerbaren Einkünften nach § 21 EStG führt. Entscheidend ist, dass das Nießbrauchsrecht Einkünfte vermittelt. Abzuwarten bleibt die Reaktion der Finanzverwaltung auf dieses Urteil. So ist nicht ausgeschlossen, dass insoweit eine Übergangsregelung erlassen wird.

Auf Seiten des Eigentümers dürften die Ablösezahlungen (weiterhin) als nachträgliche Anschaffungskosten auf das Grundstück einzustufen sein (vgl. BFH, Urteil vom 26.06.1991, Az. XI R 4/85, BFH/NV 1991, 681). Diese Frage war vorliegend aber nicht Gegenstand der Entscheidung.