Erweiterte Kürzung bei Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung

Die sog. erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG wird auf Antrag Unternehmen gewährt, die ausschließlich eigenen Grundbesitz bzw. Kapitalvermögen verwalten und nutzen und daneben nur kürzungsunschädliches Nebengeschäft betreiben. Der auf die Grundbesitzverwaltung entfallende Gewerbeertrag unterliegt insoweit nicht der Gewerbesteuer. Die bestehenden strengen Ausschließlichkeitsanforderungen, wonach nur bestimmte andere Tätigkeiten in eingeschränktem Umfang erlaubt sind, führen aufgrund deren einzelfallbezogenen Betrachtung zu wiederkehrenden Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung. 

Sog. Betriebsvorrichtungen gehören bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz; dies gilt auch, wenn die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück bzw. dem Gebäude verbunden ist. In diesen Fällen ist die an die bloße Grundbesitzverwaltung anknüpfende erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags ausgeschlossen; etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen als begünstigungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen sind. Der BFH hatte in seinem Urteil vom 25.09.2025 (Az. IV R 31/23) über die beantragte erweiterten Kürzung bei Mitvermietung einer fest mit dem Grundstück verbundenen Betriebsvorrichtung zu entscheiden.

Die Klägerin, eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG unterlag mit ihrer vermögensverwaltenden Tätigkeit der Gewerbesteuer. Sie vermietete drei mit jeweils einem Kaufhaus bebaute Grundstücke. Eines der drei Kaufhäuser war mit einer Laderampe, einem Personenfahrstuhl sowie einem Lastenaufzug, der fest mit dem Gebäude verbunden war, ausgestattet. Aufgrund dieser mitvermieteten Betriebsvorrichtungen versagte das Finanzamt der Gesellschaft die erweiterte Kürzung. Das Finanzgericht als auch der BFH beurteilten den Sachverhalt jedoch anders.

Die Personenaufzüge und Rolltreppen eines Warenhauses werden als Grundstücksbestandteile dem Grundbesitz zugeordnet; dies gilt im Streitfall auch für die Laderampe. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung gehören Lastenaufzüge hingegen zu den Betriebsvorrichtungen, denn die Lastenaufzüge haben keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern erfüllen eine betriebliche Funktion der Beförderung der im Warenhaus angebotenen Waren. Wenn die Mietvermietung eines Lastenaufzuges einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt, ist die Überlassung der Betriebsvorrichtung nach Auffassung des BFH jedoch als kürzungsunschädliches Nebengeschäft anzusehen, d.h. die Mitvermietung ist dem Grunde nach nicht kürzungsschädlich, die hieraus erzielten Erträge unterliegen hingegen selbst nicht der Kürzung. Dabei legt die Rechtsprechung den Begriff „zwingend“ nicht dermaßen strikt aus, dass die Mietvermietung der Betriebsvorrichtung "alternativlos" oder "einzig denkbar" sein muss; vielmehr stellt sie den Begriff "zwingend" in den Zusammenhang mit der "wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung".

Zudem ist die streitgegenständliche Mitvermietung des Lastenaufzuges in quantitativer Hinsicht gering, so dass die Grenzen eines unbedeutenden Nebengeschäftes nicht überschritten werden. Für ihre Umfangsbestimmung stellten die beiden Gerichtsinstanzen sowohl auf die absolute Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Lastenaufzugs (ca. EUR 20.000) als auch auf die Relation zu den Gesamtanschaffungs- bzw. Gesamtherstellungskosten des Gebäudes (ca. EUR 2,6 Mio.) ab.

Ferner ist die hier vorliegende Betriebsverpachtung ausnahmsweise nicht begünstigungsschädlich. Grundsätzlich ist die erweiterte Kürzung bei einer Betriebsverpachtung nicht anzuwenden, da im Regelfall andere Vermögensgegenstände als der eigene Grundbesitz (mit-)vermietet werden. Hier steht jedoch die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung laut BFH der erweiterten Kürzung nicht entgegen, da neben der - allein funktional wesentlichen - Grundstücksüberlassung eine Nebentätigkeit vorliegt, die als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung ansehen ist.

Mangels hinreichender erstinstanzlicher Feststellungen hat der BFH die Rechtssache schlussendlich an das Finanzgericht zurückgewiesen. Dieses muss nunmehr für einen zutreffenden Verlustabzug sowie eine zutreffende Verlustvortragsfeststellung den Anteil des Gewerbeertrages ermitteln, welcher auf die Vermietung des Lastenaufzugs entfällt; denn insoweit hat die GmbH & Co. KG keinen eigenen Grundbesitz, sondern ein bewegliches Wirtschaftsgut im Rahmen einer erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeit vermietet. Zunächst ist der positive Gewerbeertrag mit einem zum 31.12. des Vorjahres festgestellten Gewerbeverlust zu verrechnen. Damit erfolgt ein Verlustabzug auch dann, wenn der positive Gewerbeertrag unterhalb des Freibetrages für Personengesellschaften von EUR 24.500 liegt. Das Finanzgericht hat jedoch fälschlicherweise angenommen, dass der Verlust erst nach dem Abzug des Freibetrags berücksichtigt wird und somit die konkrete Höhe des Gewerbeertrages irrelevant ist.~

Hinweise: 

• Das hier diskutierte Urteil ist abzugrenzen von einem Urteil des FG Hamburg vom 15.05.2024 (2 K 76/22 rkr.) in dem neben einer Lagerhalle mit Lastenaufzug auch eine mit dem Hallenboden und dem rückwärtigen Mauerwerk verbundene Paletten-Förderanlage vermietet wurde. Da aufgrund Feststellung eines Sachverständigen die Nutzung des Grundstückes als Lagerhalle auch ohne die nachträglich eingebaute Paletten-Förderanlage wirtschaftlich sinnvoll möglich gewesen wäre, wurde in dem Fall die Mitvermietung der Paletten-Förderanlage als schädliches Nebengeschäft eingestuft und die erweiterte Kürzung untersagt.
• Das Urteil erging zur Rechtslage in den Jahren 2016 bis 2020. Seit Erhebungszeitraum 2021 zählen gemäß § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG die Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes, etwa aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen, ohnehin zu den kürzungsunschädlichen Tätigkeiten, wenn diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Überlassung des Grundbesitzes sind.