Gemeiner Wert von Immobilien: Neues BFH-Urteil

Bebaute Grundstücke stellen individuelle Wirtschaftsgüter dar, die erheblich schwieriger zu bewerten sind als beispielsweise Waren oder börsengehandelte Wertpapiere. Dennoch wird in verschiedenen steuerlichen Kontexten, wie beispielsweise Erbschaft- und Schenkungsteuer, Umwandlungssteuerrecht und Grunderwerbsteuer, häufig ein stichtagsbezogener Grundstückswert benötigt. Zur typisierenden Ermittlung solcher, sogenannter gemeiner Werte stellt der Steuergesetzgeber auf verschiedene Bewertungsverfahren ab, die wiederum von allgemeinen Feststellungen der Gutachterausschüsse im Sinne des Baugesetzbuchs abhängen. Zu der Frage, inwieweit Mitteilungen der Gutachterausschüsse einer richterlichen Kontrolle unterliegen, hatte der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 11.03.2026 (Az. II R 6/23) zu entscheiden.

Sachverhalt

Im verhandelten Fall erbten zwei Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelte den gemeinen Wert im Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke nach § 183 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG). Kerngedanke des Vergleichswertverfahrens ist, den Wert unter Nutzung des allgemein zugänglichen Immobilienpreis-Kalkulators der Gutachterausschüsse aus Preisen anderer Grundstücke abzuleiten, die vor kurzem Gegenstand eines Kaufvorgangs waren und die mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sind.

Die Steuerpflichtigen waren allerdings der Auffassung, dass die Eigentumswohnung nicht anhand des Vergleichswert- sondern anhand des Sachwertverfahrens im Sinne des § 190 BewG zu bewerten sei, weil valide Vergleichswerte nicht vorlägen. Danach ist der Wert des bebauten Grundstücks aus den heutigen Kosten des unbebauten Grundstücks zuzüglich den Regelherstellungskosten des Gebäudes zu ermitteln. Letztere unterliegen zudem verschiedenen Anpassungen, insbesondere einem Alterswertminderungsfaktor. 

Nach erfolglosem Einspruch wies das Finanzgericht die Klage der Steuerpflichtigen ab. Die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise seien grundsätzlich bindend und einer gerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglich. Den Gerichten obliege lediglich die Prüfung, ob die Mitteilungen eines Gutachterausschusses offensichtlich unrichtig seien. Die Steuerpflichtigen hingegen waren der Auffassung, dass die von einem Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichswerte einer vollen richterlichen Kontrolle unterlägen.

Entscheidung durch den BFH

Ebenso wie das erstinstanzliche Finanzgericht bestätigte der BFH, dass auch im Streitfall das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist und die Mitteilungen der Gutachterausschüsse nur einer eingeschränkten richterlichen Kontrolle zugänglich sind.

Gemäß § 182 BewG ist Wohneigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nachrangig ist das Sachwertverfahren nur dann anzuwenden, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Rechtsstaatlich ist nicht zu beanstanden, dass die vorrangige Wertermittlungskompetenz den Gutachterausschüssen zukommt, zumal es sich um staatliche, auf gesetzlicher Grundlage errichtete Behörden handelt. Im vorliegenden Fall wurden die aus der automatisierten Kaufpreissammlung abgeleiteten Werte zudem in einem vom Gutachterausschuss im Einzelnen beschriebenen, mathematisch-statistischen Verfahren, nämlich dem indirekten Vergleichswertverfahren mit Regressionsanalyse, an das Bewertungsobjekt angepasst.

Die im Revisionsverfahren geäußerte Auffassung der Steuerpflichtigen, dass bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens der geringste Einzelwert der herangezogenen Vergleichsgrundstücke anzuwenden sei, teilt der BFH nicht, zumal nicht nur besonders hohe, sondern auch besonders niedrige Preise mitunter auf einem besonderen Verhandlungsgeschick beruhen.

Jenseits des Grundbesitzwerts, der sich nach den typisierenden Bewertungsregelungen ergibt, bleibt es dem Steuerpflichtigen nach § 198 BewG unbenommen, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Bewertungsgutachten nachzuweisen. Die Kosten eines solchen Gutachtens sind allerdings vom Steuerpflichtigen zu tragen, weshalb diese im vorliegenden Fall kein solches Gutachten in Auftrag gegeben hatten.

Hinweise:

Über den vorliegenden Fall einer Eigentumswohnung hinaus sind die Regelungen sowie die vom BFH bestätigten Grundsätze der eingeschränkten richterlichen Kontrolle infolge der identischen gesetzlichen Bewertungssystematik auch auf Grundstücke mit selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern anwendbar.

Vermietete Immobilien sind zwar grundsätzlich im Ertragswertverfahren nach § 184 ff. BewG und damit systematisch anders zu bewerten. Da steuerliche Ertragswerte allerdings ebenfalls maßgeblich von Ermittlungen der Gutachterausschüsse abhängen, dürfte die eingeschränkte richterliche Kontrolle auch für diese gelten.