Grunderwerbsteuer: Anteilserwerb durch den Treugeber vom Treuhänder

Ändert sich bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft der Gesellschafterbestand so, dass mindestens 95 % der Anteile binnen zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen, unterliegt dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 05.11.2025 (Az. II R 9/23) entschieden, dass dies auch bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses gilt, mit der die bislang treuhänderisch gehaltenen Anteile an der Personengesellschaft von den Treuhändern auf die Treugeber übergehen. Gesichtspunkte der wirtschaftlichen Zurechnung spielen keine Rolle.

Sachverhalt

Für zwei seinerzeit minderjährige Treugeber wurde durch zwei Treuhänder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet. Sämtliche Gesellschaftsrechte konnten die Treuhänder im eigenem Namen, aber nur nach den Weisungen und für alleinige Rechnung der Treugeber in deren Interesse vornehmen. Die Treuhänder erwarben als Gesellschafter der GbR ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren. Dreizehn Jahre später wurde der Treuhandvertrag aufgelöst und die Treuhänder traten ihre Gesellschaftsanteile an der GbR an die bisherigen Treugeber ab. Das Finanzamt setzte für diesen Anteilsübergang unter Verweis auf § 1 Abs. 2a GrEStG Grunderwerbsteuer fest.

Dagegen wandte sich die GbR mit der Auffassung, dass die Anteile an ihr gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 1 S. 2 AO von Anfang an den Treugebern wirtschaftlich zuzurechnen sind. Da jene keine Anteile von sich selbst erwerben könnten, sei der Anteilsübergang nicht steuerbar. Das Finanzgericht (FG) nahm zwar eine steuerbare Anteilsabtretung an, stellte diese unter Anwendung des Grundsatzes der Nichterhebung der Grunderwerbsteuer bei Übergang von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand mit identischem Gesellschafterbestand (§ 6 Abs. 3 S. 1 GrEStG) jedoch im Ergebnis frei.

Beurteilung durch den BFH

Der BFH bestätigte die Beurteilung des FGs insoweit, als die Auflösung der Treuhandschaft und die damit verbundene Übertragung der Gesellschaftsanteile von den Treuhändern auf die Treugeber einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG darstellt. Die Regelung setzt im Rahmen der erforderlichen Änderung des Gesellschafterbestands einen Anteilsübergang auf „neue“ Gesellschafter voraus. Dies ist bei einer wie im Streitfall vorliegenden unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes und damit auch für den Anteilsübergang von den Treuhändern auf die Treugeber ausschließlich zivilrechtlich zu beurteilen und zu bejahen. Gesichtspunkte der wirtschaftlichen Zurechnung spielen insoweit keine Rolle, sondern sind auf mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand beschränkt. Damit bestätigt der BFH seine frühere Rechtsprechung, in der er für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung von Anteilsübertragungen ebenfalls ausschließlich auf die zivilrechtliche Zurechnung abstellte (Urteil vom 09.07.2014, Az. II R 49/12, Urteil vom 29.02.2012, Az. II R 57/09). 

Im Hinblick auf die Anwendung der Grundsätze aus § 6 GrEStG verwarf der BFH jedoch die erstinstanzliche Entscheidung. Zwar ist § 6 GrEStG auf alle steuerbaren Erwerbsvorgänge des § 1 GrEStG anwendbar, auch auf den fiktiven Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG. Bei einer wie hier zu beurteilenden Übertragung eines Personengesellschaftsanteils vom Treuhänder auf den Treugeber fehlt es jedoch an der nötigen Beteiligungsidentität. Der Treugeber wird neuer Gesellschafter der GbR (s.o.), war also zuvor nicht an deren Gesellschaftsvermögen im Sinne der §§ 5 und 6 GrEStG beteiligt. Hierzu reicht ein Treuhandverhältnis nicht aus. Denn nach der auch insoweit nicht vorzunehmenden wirtschaftlichen, sondern zivilrechtlichen Betrachtungsweise war nicht der Treugeber, sondern der Treuhänder am Vermögen der Gesamthand beteiligt. 

Im Ergebnis löste die Übertragung der Anteile an der GbR von den bisherigen Treuhändern auf die Treugeber Grunderwerbsteuer aus, obwohl die Treuhänder das Grundstück von Anfang an zwar im eigenen Namen, aber für alleinige Rechnung der Treugeber erworben und gehalten hatten.

Hinweis:

Bei Treuhandverhältnissen zum Zwecke eines Immobilienerwerbs ist nach dieser Entscheidung unbedingt von Beginn an zu berücksichtigen, dass eine spätere Übertragung auf die Treugeber regelmäßig Grunderwerbsteuer auslöst. Dies lässt sich angesichts der dezidierten Regelungen des GrEStG nicht dadurch umgehen, dass eine Gesellschaft die Immobilie erwirbt und man die Anteile an jener überträgt. Wenn nicht unbedingt eine Immobilie - als Vermögensanlage - für die Treugeber erworben werden muss, sollten Alternativen in Betracht gezogen werden, deren Übertragung keine Verkehrssteuern auslöst.