Grundsteuer: Nach der Hauptfeststellung ist vor der Änderungsanzeige – Fristen zu beachten!
Grundsteuer: Nach der Hauptfeststellung ist vor der Änderungsanzeige – Fristen zu beachten!
Mit der Reform des Grundsteuerrechts wurden Anzeigepflichten der Steuerpflichtigen eingeführt. Die hierfür gesetzlich eingeräumten Fristen laufen zum Teil schon Ende Januar ab! Daher ist jetzt die Zeit, sich damit zu beschäftigen. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Eckpunkte nach Bewertungsmodell (Bundes- bzw. Landesmodell) und nach Anzeigeanlass gegliedert - die Zwischenüberschriften helfen Ihnen, die für Sie wichtigen Informationen schnell aufzufinden.
Eine Wertfortschreibung kommt insbesondere bei Änderungen an der Bebauung in Frage – z.B. Anbau, Teilabriss, Auf- oder Abstockung etc. Bei einer (teilweisen) Umnutzung eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt (ohne wesentliche bauliche Veränderungen) kann sich die Grundstückart ändern - eine Artfortschreibung wird dann nötig. Ein Neubau eines Gebäudes auf einem vorher unbebauten Grundstück ist ein Sonderfall der Artfortschreibung; es wird gleichzeitig eine Wertfortschreibung erforderlich ein. Der Abriss des letzten Gebäudes auf einem Grundstück oder der Übergang zu einer Ruine sind der umgekehrte Fall mit denselben Konsequenzen.
Bei einer schlichten Änderung der Eigentumsverhältnisse (sog. Zurechnungsfortschreibung) besteht keine Anzeigepflicht, da den Grundbuchämtern eine entsprechende Mitteilungspflicht obliegt.
Die Frist für die Abgabe der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben; mit anderen Worten: die Frist endet regelmäßig bereits am 31. Januar des Folgejahres! Bei verspäteter Abgabe oder Nichtabgabe einer Anzeige drohen Verspätungszuschläge oder andere Zwangsmittel.
Auch in Bayern, Hamburg und Niedersachsen gelten Anzeigepflichten. Hier wird eine Anzeige bei der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nötig, wenn sie sich auf den Umfang der Flächen oder die Äquivalenzbeträge (Bayern) bzw. den Grundsteuerwert (Hamburg) bzw. die Äquivalenzbeträge (Niedersachsen) auswirken oder diese zu einer Nachfeststellung oder Aufhebung der entsprechenden Bescheide führen können. Die Ländergesetze enthalten allerdings keine Wertgrenzen, ab denen Anzeigen dann auch tatsächlich zu einer Fortschreibung führen. Hier sind jegliche Verkleinerungen oder Vergrößerungen von Gebäude- oder Grundstücksflächen anzuzeigen. Auch das Umwidmen von Flächen von Wohnflächen in andere Flächen und umgekehrt löst eine Anzeigepflicht aus.
In Bayern, Hamburg und Niedersachsen endet die Frist für die Anzeigen am 31. März des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben; im Jahr 2024 ist dies wegen Ostern allerdings der 2. April.
Die Fristen sind leider nicht einheitlich: Beim Bundesmodell und in Baden-Württemberg sind die Anzeigen innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderungen – also auch unterjährig - abzugeben. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen sind diese Anzeigepflichten erst bis zum 31. März des Folgejahres zu erfüllen - die Fristen gleichen hier denen der Anzeigepflichten auf Ebene der Bewertung.
Die Anzeigepflichten bei Wegfall von Grundsteuerbefreiungen oder -ermäßigungen gelten auch in Hessen mit einer Frist von drei Monaten nach Eintreten der Änderungen.
Anzeigepflichten – Bundesmodell (Grundvermögen): Änderung von tatsächlichen Verhältnissen
Das Bundesmodell sieht eine Anzeigepflicht der Steuerpflichtigen bzw. Feststellungsbeteiligten vor, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern, die sich entweder auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken können. Gleiches gilt, wenn das Eigentum von Gebäuden auf fremden Grund und Boden übergegangen oder eine erstmalige Festsetzung durchzuführen ist. Alle diese Änderungen wirken sich im weiteren Sinne auf den Grundsteuerwert aus - erhöhend oder verringernd.Eine Wertfortschreibung kommt insbesondere bei Änderungen an der Bebauung in Frage – z.B. Anbau, Teilabriss, Auf- oder Abstockung etc. Bei einer (teilweisen) Umnutzung eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt (ohne wesentliche bauliche Veränderungen) kann sich die Grundstückart ändern - eine Artfortschreibung wird dann nötig. Ein Neubau eines Gebäudes auf einem vorher unbebauten Grundstück ist ein Sonderfall der Artfortschreibung; es wird gleichzeitig eine Wertfortschreibung erforderlich ein. Der Abriss des letzten Gebäudes auf einem Grundstück oder der Übergang zu einer Ruine sind der umgekehrte Fall mit denselben Konsequenzen.
Bei einer schlichten Änderung der Eigentumsverhältnisse (sog. Zurechnungsfortschreibung) besteht keine Anzeigepflicht, da den Grundbuchämtern eine entsprechende Mitteilungspflicht obliegt.
Die Frist für die Abgabe der Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben; mit anderen Worten: die Frist endet regelmäßig bereits am 31. Januar des Folgejahres! Bei verspäteter Abgabe oder Nichtabgabe einer Anzeige drohen Verspätungszuschläge oder andere Zwangsmittel.
Aktueller Hinweis: Die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwendenden Länder haben mit Erlass vom 28. Februar 2024 die Frist zur Abgabe von diesbezüglichen Grundsteuer-Änderungsanzeigen auf die Feststellungszeitpunkte 01.01.2023 und 01.01.2024 auf den 31. Dezember 2024 verlängert. Danach sind sowohl im Jahr 2022 als auch im Jahr 2023 eingetretene Änderungen erst bis Ende 2024 anzuzeigen. Jegliche im Jahr 2024 eingetretenen und noch eintretende Änderungen sind unverändert bis zum 31.01.2025 anzuzeigen.
Anzeigepflichtig ist grundsätzlich der Steuerpflichtige bzw. Feststellungsbeteiligte, dem eine wirtschaftliche Einheit zivilrechtlich oder wirtschaftlich für grundsteuerliche Zwecke zuzurechnen ist. Erfolgt eine Zurechnung auf mehrere, sind alle zur Abgabe einer Anzeige verpflichtet. Jedoch befreit die Abgabe einer Anzeige durch einen die anderen Erklärungspflichtigen.Anzeigepflichten – Bundesmodell (Land- und Forstwirtschaft)
Die oben dargestellten Anzeigepflichten gelten auch für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Die notwendigen tatsächlichen Änderungen können Umwidmungen (z.B. Betriebsgebäude werden zu Wohnzwecken verwendet) oder eine geänderte landwirtschaftliche Nutzung (z.B. Flächen mit Feldfrüchten werden für gärtnerische Zwecke verwendet, Gemüseanbauflächen werden unter Glas oder Kunststoff genommen, Wingerte werden stillgelegt etc.) sein.Exkurs: Wertgrenzen im Bundesmodell bei der Wertfortschreibung
Wertfortschreibungen werden nur durchgeführt, wenn der neue Grundsteuerwert vom bisherigen um mindestens EUR 15.000 nach oben oder unten abweicht. Achtung: Die Anzeigepflicht kennt keine Wertgrenzen und ist stets und fristgerecht zu erfüllen.Anzeigepflichten – Ländermodelle: Föderalismus pur
In Baden-Württemberg entsprechen die Erklärungs- und Anzeigepflichten inhaltlich und systematisch weitestgehend den Regelungen des Bundesmodells. Allerdings besteht keine Anzeigepflicht bei einer Änderung der Grundstücksart, da die Bebauung des Grundstücks für die grundsteuerliche Bewertung in diesem Ländermodell nicht von Bedeutung ist. Auch hier endet die Frist am 31. Januar des Folgejahres.Auch in Bayern, Hamburg und Niedersachsen gelten Anzeigepflichten. Hier wird eine Anzeige bei der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nötig, wenn sie sich auf den Umfang der Flächen oder die Äquivalenzbeträge (Bayern) bzw. den Grundsteuerwert (Hamburg) bzw. die Äquivalenzbeträge (Niedersachsen) auswirken oder diese zu einer Nachfeststellung oder Aufhebung der entsprechenden Bescheide führen können. Die Ländergesetze enthalten allerdings keine Wertgrenzen, ab denen Anzeigen dann auch tatsächlich zu einer Fortschreibung führen. Hier sind jegliche Verkleinerungen oder Vergrößerungen von Gebäude- oder Grundstücksflächen anzuzeigen. Auch das Umwidmen von Flächen von Wohnflächen in andere Flächen und umgekehrt löst eine Anzeigepflicht aus.
In Bayern, Hamburg und Niedersachsen endet die Frist für die Anzeigen am 31. März des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben; im Jahr 2024 ist dies wegen Ostern allerdings der 2. April.
Anzeigepflichten – Vergünstigungen und Befreiungen
Fallen Voraussetzungen für Steuerbefreiungen oder Grundsteuerermäßigungen weg, ist der Wegfall im Bundesmodell und in den Ländermodellen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg und Niedersachsen dem zuständigen (Lage-)Finanzamt anzuzeigen.Die Fristen sind leider nicht einheitlich: Beim Bundesmodell und in Baden-Württemberg sind die Anzeigen innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderungen – also auch unterjährig - abzugeben. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen sind diese Anzeigepflichten erst bis zum 31. März des Folgejahres zu erfüllen - die Fristen gleichen hier denen der Anzeigepflichten auf Ebene der Bewertung.
Anzeigepflichten in Hessen – der föderale Sonderfall
In Hessen wird direkt der Grundsteuermessbetrag festgestellt; einen Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag gibt es hier nicht. In Hessen ist jegliche Änderung, die sich auf den Grundsteuermessbetrag auswirkt, anzuzeigen. Hinzukommen oder Wegfallen von Gebäudeflächen oder deren Umwidmung von Wohnzwecken in andere Zwecke sind hier die gängigsten Anwendungsfälle. Die Frist ist in Hessen kürzer bemessen und beträgt einen Monat nach Beginn des Folgejahres, in dem die Änderungen eingetreten sind.Die Anzeigepflichten bei Wegfall von Grundsteuerbefreiungen oder -ermäßigungen gelten auch in Hessen mit einer Frist von drei Monaten nach Eintreten der Änderungen.
Zusammenfassende Übersicht der Fristen
| Änderung der bewertungserheblichen tatsächlichen Verhältnisse |
Wegfall von Vergünstigungen oder Befreiungen |
|
| Bundesmodell |
31.1. des Folgejahres |
3 Monate nach Eintritt der Änderungen |
| Baden-Württemberg | 31.1. des Folgejahres |
3 Monate nach Eintritt der Änderungen |
|
Bayern, Hamburg, |
31.3. des Folgejahres |
31.3. des Folgejahres |
| Hessen |
31.1. des Folgejahres |
3 Monate nach Eintritt der Änderungen |
Hinweis:
Bei einem umfangreichen und bundesweit verteilten Bestand an Grundvermögen und damit häufiger zu erwartenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse empfiehlt sich eine laufende Überwachung und Dokumentation im Rahmen eines Tax Compliance Management Systems. Dies auch vor dem Hintergrund unterschiedlicher Pflichten und Fristen in den verschiedenen Bundesländern.
Eine bundesweite Harmonisierung der unterschiedlichen Fristen und Zeitpunkte hin zu den Regelungen in Bayern, Hamburg und Niedersachsen – also einheitlich auf den 31. März des Folgejahres – für Grundsteuerwerte und Grundsteuermessbeträge erscheint wünschenswert; entsprechende Initiativen sind aktuell nicht erkennbar.
Abgabe einer Anzeige in der Praxis
Die geforderte Form der Anzeige wird im Bewertungsgesetz nicht definiert. Ein einfacher Brief, mit dem das Finanzamt über die Änderungen dem Grunde nach informiert wird, reicht aus; es obliegt dem Finanzamt zu prüfen, ob der oder die Steuerpflichtige zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert wird. Ab der Aufforderung stehen dem Finanzamt sämtliche Zwangsmittel der Abgabenordnung (AO) zur Verfügung. Um die Abgabe von Anzeigen den Zwangsmitteln der AO zu unterwerfen, hat der Gesetzgeber die Anzeige für Grundsteuerzwecke den Steuererklärungen gleichgestellt, § 228 Abs. 5 BewG. Anstelle des formlosen Briefs sieht das Gesetz vor, dass die Anzeige durch die Abgabe einer Feststellungserklärung auf den Anzeigestichtag vorgenommen werden kann.Wesentliche Änderungsgründe und Anzeigepflichten – ein Überblick
| Bund | Baden-Württemberg | Hessen | Bayern, Hamburg, Niedersachsen | |
| Grund und Boden | ||||
| Änderung Vermögensart (Grundvermögen1 LuF) | P | P | P | P |
| geänderter Entwicklungszustand | P | P | O | O |
| Teilen, Parzellieren, anderweitige Änderungen der Grundstücksgröße | P | P | P | P |
|
Bilden/Aufheben von Wohnungs- oder |
P | P | P | P |
| Gebäude | ||||
| Änderungen bei der Nutzungsart oder Gebäudeart | individuelle Prüfungen erforderlich | individuelle Prüfungen erforderlich | individuelle Prüfungen erforderlich | individuelle Prüfungen erforderlich |
| Abschluss Umbau mit Flächenänderung (Neubau, Anbau, Aufstockung) |
P | O | P | P |
| Abschluss Kernsanierung - ohne Flächenänderung | P | O | O | O |
| Abschluss Modernisierung - ohne Flächenänderung | O | O | O | O |
| Abriss, Zerstörung oder Entscheidung für Verfall | P | O | P | P |
| neue oder geänderte Abbruchverpflichtung | P | O | O | O |
| geänderte Zivilschutznutzung | P | O | P | P |
| Land- und Forstwirtschaft | ||||
| Umwidmung von Betriebsgebäude in Wohnungen bzw. umgekehrt | P | P | * | * |
| Änderung der Nutzung (Acker wird Gemüseanbau, Saatzucht wird Weihnachtsbaumkultur, etc.) | P | P | * | * |
| Errichten von Betriebsgebäuden der Nebenbetriebe bzw. Umwidmen von Betriebsgebäuden | P | P | * | * |
| Eigentümer | ||||
Wechsel des (wirtschaftlichen) Eigentümers
|
O |
O O |
O P |
O P |
| Befreiungen/Ermäßigungen | ||||
| Wegfall Befreiung / Ermäßigung | P | P | P | P |
| neue oder geänderte Befreiung / Ermäßigung | P | P | P | P |
* Das Bewertungsmodell der Land- und Forstwirtschaft ist in allen Bundesländern gleich; es entspricht dem Bundesmodell. Formal hat Baden-Württemberg ein Landesgesetz für die Bewertung der Land- und Forstwirtschaft erlassen, das textgleich mit dem Bundesmodell ist.