Grundsteuer: Nach der Hauptfeststellung ist vor der Änderungsanzeige – Fristen zu beachten!

Aktuelle Hinweise:

Für die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen hat die Finanzverwaltung mit gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 04.12.2025 die Fristen zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen wie folgt verlängert. Entsprechendes erfolgte für das Land Bayern mit öffentlicher Bekanntmachung vom 05.12.2025:

Feststellungs- bzw. Festsetzungszeitpunkt	Bisherige Anzeigefrist	Verlängert bis zum
01.01.2025 wegen im Jahr 2024 eingetretener Änderungen	31.03.2025	31.12.2025
01.01.2026 wegen im Jahr 2025 eingetretener Änderungen	31.03.2026	30.04.2026

Auch das Land Hessen hat mit öffentlicher Bekanntmachung vom 02.02.2026 für sein Ländermodell die Fristen für die Änderungsanzeigen verlängert:

Feststellungs- bzw. Festsetzungszeitpunkt	Bisherige Anzeigefrist	Verlängert bis zum
01.01.2025 wegen im Jahr 2024 eingetretener Änderungen	31.03.2025	15.02.2026
01.01.2026 wegen im Jahr 2025 eingetretener Änderungen	31.03.2026	15.02.2027

Auch wenn die Frist auf den Feststellungs- bzw. Festsetzungszeitpunkt 01.01.2025 wegen im Jahr 2024 eingetretener Änderungen mit dem 31.12.2025 bzw. für Hessen dem 15.02.2026 nunmehr bereits abgelaufen ist, dürften davon zumindest diejenigen Steuerpflichtigen profitieren, die die Änderungsanzeige zwar nach dem 31.03.2025, aber noch im Jahr 2025 bzw. in Hessen bis 15.02.2026 abgegeben haben.

Die Fristen zur Abgabe von Grundsteuer-Änderungsanzeigen, die sich auf Feststellungs- bzw. Festsetzungszeitpunkte nach dem 01.01.2026 beziehen, bleiben unberührt. Im Jahr 2026 eintretende Änderungen sind weiterhin bis zum 31.03.2027 anzuzeigen. Zudem bleibt den Finanzämtern vorbehalten, Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts vor Ablauf der allgemein verlängerten Frist anzufordern.

Mit der Reform des Grundsteuerrechts wurden Anzeigepflichten des Steuerpflichtigen eingeführt. Angesichts der insoweit gesetzlich eingeräumten Fristen ist allgemein jetzt die Zeit, sich damit zu beschäftigen. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Eckpunkte nach Bewertungsmodell (Bundes- bzw. Landesmodell) und nach Anzeigeanlass gegliedert - die Zwischenüberschriften helfen Ihnen, die für Sie wichtigen Informationen schnell zu finden.

Anzeigepflichten – Bundesmodell (Grundvermögen): 
Änderung von tatsächlichen Verhältnissen

Das Bundesmodell sieht eine Anzeigepflicht der Steuerpflichtigen bzw. Feststellungsbeteiligten vor, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern, die sich entweder auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken können. Gleiches gilt, wenn das Eigentum von Gebäuden auf fremden Grund und Boden übergegangen oder eine erstmalige Festsetzung durchzuführen ist. Alle diese Änderungen wirken sich im weiteren Sinne auf den Grundsteuerwert aus - erhöhend oder verringernd.

Eine Wertfortschreibung kommt insbesondere bei Änderungen an der Bebauung in Frage – z.B. Anbau, Teilabriss, Auf- oder Abstockung etc. in Betracht. Bei einer (teilweisen) Umnutzung eines zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt (ohne wesentliche bauliche Veränderungen) kann sich die Grundstückart ändern - eine Artfortschreibung wird dann nötig. Ein Neubau eines Gebäudes auf einem vorher unbebauten Grundstück ist ein Sonderfall der Artfortschreibung; es wird gleichzeitig eine Wertfortschreibung erforderlich ein. Der Abriss des letzten Gebäudes auf einem Grundstück oder der Übergang zu einer Ruine sind umgekehrte Fälle mit denselben Konsequenzen.

Bei einer schlichten Änderung der Eigentumsverhältnisse (sog. Zurechnungsfortschreibung) besteht keine Anzeigepflicht, da den Grundbuchämtern eine entsprechende Mitteilungspflicht obliegt.

Anzeigepflichtig ist grundsätzlich der Steuerpflichtige bzw. Feststellungsbeteiligte, dem eine wirtschaftliche Einheit zivilrechtlich oder wirtschaftlich für grundsteuerliche Zwecke zuzurechnen ist. Erfolgt eine Zurechnung auf mehrere, sind alle zur Abgabe einer Anzeige verpflichtet. Jedoch befreit die Abgabe einer Anzeige durch einen die anderen Erklärungspflichtigen.

Anzeigepflichten – Bundesmodell (Land- und Forstwirtschaft)

Die oben dargestellten Anzeigepflichten gelten auch für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Die notwendigen tatsächlichen Änderungen können Umwidmungen (z.B. Betriebsgebäude werden zu Wohnzwecken verwendet) oder eine geänderte landwirtschaftliche Nutzung (z.B. Flächen mit Feldfrüchten werden für gärtnerische Zwecke verwendet, Gemüseanbauflächen werden unter Glas oder Kunststoff genommen, Wingerte werden stillgelegt etc.) sein.

Exkurs: Wertgrenzen im Bundesmodell bei der Wertfortschreibung

Wertfortschreibungen werden nur durchgeführt, wenn der neue Grundsteuerwert vom bisherigen um mindestens EUR 15.000 nach oben oder unten abweicht. Achtung: Die Anzeigepflicht kennt keine Wertgrenzen und ist stets und fristgerecht zu erfüllen.

Anzeigepflichten – Ländermodelle

In Baden-Württemberg entsprechen die Erklärungs- und Anzeigepflichten inhaltlich und systematisch weitestgehend den Regelungen des Bundesmodells. Allerdings besteht keine Anzeigepflicht bei einer Änderung der Grundstücksart, da die Bebauung des Grundstücks für die grundsteuerliche Bewertung in diesem Ländermodell nicht von Bedeutung ist. 

In Bayern, Hamburg und Niedersachsen wird eine Anzeige bei der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nötig, wenn sie sich auf den Umfang der Flächen oder die Äquivalenzbeträge (Bayern) bzw. den Grundsteuerwert (Hamburg) bzw. die Äquivalenzbeträge (Niedersachsen) auswirken oder diese zu einer Nachfeststellung oder Aufhebung der entsprechenden Bescheide führen können. Die Ländergesetze enthalten allerdings keine Wertgrenzen, ab denen Anzeigen dann auch tatsächlich zu einer Fortschreibung führen. Hier sind jegliche Verkleinerungen oder Vergrößerungen von Gebäude- oder Grundstücksflächen anzuzeigen. Auch das Umwidmen von Flächen von Wohnflächen in andere Flächen und umgekehrt löst eine Anzeigepflicht aus.

In Hessen wird direkt der Grundsteuermessbetrag festgestellt; einen Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag gibt es hier nicht. In Hessen ist jegliche Änderung, die sich auf den Grundsteuermessbetrag auswirkt, anzuzeigen. Die gängigsten Anwendungsfälle sind insoweit das Hinzukommen oder Wegfallen von Gebäudeflächen oder deren Umwidmung von Wohnzwecken in andere Zwecke.

Anzeigepflichten – Vergünstigungen und Befreiungen

Fallen Voraussetzungen für Steuerbefreiungen oder Grundsteuerermäßigungen weg, ist der Wegfall in allen Modellen (Bundesmodell wie Ländermodelle) dem zuständigen (Lage)Finanzamt anzuzeigen.

Abgabe einer Anzeige in der Praxis

Die geforderte Form der Anzeige wird im Bewertungsgesetz nicht definiert. Ein einfacher Brief, mit dem das Finanzamt über die Änderungen dem Grunde nach informiert wird, reicht aus; es obliegt dem Finanzamt zu prüfen, ob der Steuerpflichtige zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert wird. Ab der Aufforderung stehen dem Finanzamt sämtliche Zwangsmittel der Abgabenordnung (AO) zur Verfügung. Um die Abgabe von Anzeigen den Zwangsmitteln der AO zu unterwerfen, hat der Gesetzgeber die Anzeige für Grundsteuerzwecke den Steuererklärungen gleichgestellt, § 228 Abs. 5 des Bewertungsgesetzes (BewG). Anstelle des formlosen Briefs sieht das Gesetz vor, dass die Anzeige durch die (elektronische) Abgabe einer Feststellungserklärung auf den Anzeigestichtag vorgenommen werden kann.

Wesentliche Änderungsgründe und Anzeigepflichten – ein Überblick

* Das Bewertungsmodell der Land- und Forstwirtschaft ist in allen Bundesländern gleich; es entspricht dem Bundesmodell. Formal hat Baden-Württemberg ein Landesgesetz für die Bewertung der Land- und Forstwirtschaft erlassen, das textgleich mit dem Bundesmodell ist.

Hinweis:

Bei einem umfangreichen und bundesweit verteilten Bestand an Grundvermögen und damit häufiger zu erwartenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse empfiehlt sich eine laufende Überwachung und Dokumentation im Rahmen eines Tax Compliance Management Systems.