Grundstücksbegriff beim erbschaftsteuerlich begünstigten Familienheim

Die erbschaftsteuerfreie Übertragung des Familienheims auf engste Familienangehörige zu Lebzeiten oder von Todes wegen ist seit jeher, insbesondere aber in Zeiten hoher Immobilienwerte von Bedeutung. Erwerben Kinder und Abkömmlinge verstorbener Kinder das Familienheim im Erbfall, greift die einschlägige Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nur, soweit der Erblasser dort bis zum Tod selbst gewohnt hat oder an einer solchen Selbstnutzung aus zwingenden Gründen gehindert war, das Kind nach dem Tod unverzüglich einzieht und die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen mehrere Flurstücke insofern erbschaftsteuerlich begünstigt sein können, entschied der BFH mit Urteil vom 17.06.2026 (Az. II R 27/23).

Vereinfachter Sachverhalt

Ein im Jahr 2020 verstorbener Vater vererbte seinem Sohn mehrere Flurstücke. Fünf davon waren nach § 890 BGB als ein Grundstück im Grundbuch vereinigt. Das Belegenheitsfinanzamt i.S.d. § 152 Nr. 1 BewG fasste drei dieser fünf Flurstücke – das mit dem Wohnhaus bebaute sowie die als Garten- und Wegegrundstücke genutzten - für Zwecke der Erbschaftsteuer in einem Feststellungsbescheid zusammen, da sie nach seiner Auffassung eine wirtschaftliche Einheit i.S.d. § 70 BewG bildeten. Es stellte für diese drei Flurstücke einen Gesamtwert fest, fügte aber in den nachrichtlichen Angaben zum Feststellungsbescheid an, die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG sei gegebenenfalls nur für das Familienheim auf dem einen Flurstück zu gewähren. Letzterem folgte das Erbschaftsteuerfinanzamt, obwohl die auf den zwei anderen Flurstücken belegenen Garten- und Wegeflächen zusammen mit dem Familienheim genutzt wurden. Anders entschied abschließend der BFH.

Entscheidung des BFH

Der in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG verwendete Grundstücksbegriff ist nicht zivil- sondern bewertungsrechtlich auszulegen. Dies ergibt sich jedoch nicht aus dem reinen Regelungswortlaut mit Verweis auf § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG, wonach die Steuerbefreiung u.a. für Einfamilienhäuser – wie das des Erblassers – gilt. Denn in welchem Umfang der zum Haus gehörende Grund und Boden mitbegünstigt ist, bestimmt die Regelung nicht. 

Sinn und Zweck dieser Steuerbefreiungsvorschrift führen jedoch zur bewertungsrechtlichen Auslegung: Als Grundstück ist die wirtschaftliche Einheit i.S.d. § 2 Abs. 1 BewG anzusehen, deren Grundbesitzwert das Belegenheitsfinanzamt für Zwecke der Erbschaftsteuer gesondert feststellt und die (insoweit nur) ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes bildet. Mehrere Flurstücke, die gemeinsam genutzt werden – wie vorliegend ein Wohnhaus mit angrenzendem Garten oder einem Zugangsweg – können daher gemeinsam der Steuerbefreiung zu Grunde liegen, wenn sie als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt werden.

Das Finanzamt hatte im konkreten Streitfall angeführt, dass die Einbeziehung von mit dem Wohnhaus genutzten Garten- und Wegegrundstücken in die Steuerbefreiung zu einer jederzeit möglichen Teilung, Teilveräußerung oder anderweitigen Bebauung durch den Erwerber und damit zu einem möglichen Missbrauch der Steuerbefreiung führen könnte. Dem trat der BFH mit Hinweis auf den sog. Nachversteuerungstatbestand des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG entgegen. Danach fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn jener das Familienheim – im Streitfall also die wirtschaftliche Einheit oder einzelne der drei Flurstücke - innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb einer anderen als der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken zuführt.

Hinweis:

Wollen Erben gegen eine für Zwecke der Erbschaftsteuer „ungünstige“ Bestimmung des steuerbefreiten Grundstücks vorgehen, sind Rechtsmittel bereits gegen den Feststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts einzulegen. Denn schon hier wird der „Umfang des Grundstücks“ rechtsverbindlich festgelegt. Erst im Erbschaftsteuerverfahren vorgenommene Einwendungen bleiben im Zuge dieses zweistufigen Verfahrens erfolglos.