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Die Immobilienbranche befindet sich im Jahr 2026 in einer neuen Realität. Die Phase der historischen Niedrigzinsen ist vorbei und das Zinsniveau hat sich auf einem neuen, deutlich höheren Plateau eingependelt. Für Projektentwickler und Bestandshalter bedeutet dies weit mehr als nur höhere monatliche Zinslasten: Die veränderten Rahmenbedingungen erfordern ein echtes Neudenken – auch bei vielen bestehenden Projektkalkulationen. Wer heute Projekte erfolgreich realisieren oder im Bestand halten will, muss die Belastbarkeit seiner Businesspläne auf den Prüfstand stellen.
In den vergangenen Jahren basierten viele Finanzierungsmodelle auf der Annahme unendlich fortlaufender Wertsteigerungen und günstigen Kapitals. Diese Annahmen gelten heute nicht mehr. Höhere Finanzierungskosten treffen auf gestiegene Baukosten und eine spürbare Zurückhaltung auf der Käufer- und Mieterseite. In der Praxis führt dies zu einem gefährlichen Dominoeffekt:
Um Projekte unter den neuen Marktbedingungen stabil aufzustellen, reicht ein rein betriebswirtschaftlicher Blick nicht aus. Die Hebel zur Stabilisierung liegen tief in den Verträgen und der rechtlichen Strukturierung. Drei Bereiche verdienen jetzt akute Aufmerksamkeit:
Welche Covenants (Kreditklauseln) sind an Kennzahlen wie den LTV (Loan-to-Value) oder DSCR (Debt Service Coverage Ratio) gekoppelt?
Durch sinkende Immobilienwerte oder geringere Cashflows drohen hier unbemerkt Vertragsverletzungen, die Banken das Recht zur Kündigung oder zu Risikoaufschlägen geben.
Financial Covenants wie LTV, DSCR und ICR sind in gewerblichen Immobilienfinanzierungen Standard und dienen als Frühwarnsystem für wirtschaftliche Verschlechterungen.
Bei Verletzung dieser Covenants können abgestufte Rechtsfolgen eintreten – von Margenerhöhungen bis zur außerordentlichen Kündigung.
Ergänzend zum vertraglichen Kündigungsrecht besteht eine gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nach § 490 Abs. 1 BGB bei wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheiten.
Verträge sind selten in Stein gemeißelt. Oft bieten sich rechtliche Spielräume für Prolongationen, den Einbau von Zinssicherungsmethoden (Swaps, Caps) oder die flexible Anpassung von Tilgungsraten, um kurzfristig Luft zu schaffen. Viele Kreditverträge sehen Heilungsmöglichkeiten vor, etwa durch anteilige Tilgung zur Wiedereinhaltung der Finanzkennzahlen.
Manchmal liegt die Lösung in einer neuen Struktur: Das Einbinden von alternativem Kapital (Mezzanine-Kapital, Joint Ventures) oder die steuerlich optimierte Umstrukturierung von Projektgesellschaften kann blockierte Kreditlinien wieder freimachen. Mezzanine-Finanzierungen als Hybrid aus Fremd- und Eigenkapital können die Eigenkapitalquote stärken und so Bankanforderungen erfüllen. Joint Ventures ermöglichen die Risikostreuung und Synergienutzung zwischen Partnern.
Die aktuellen Zinsproblematik ist nur der Anfang. Die Immobilienbranche steht vor weiteren tiefgreifenden Veränderungen:
Die ab 2025 schrittweise eingeführten "Basel III neu"-Regelungen werden die Risikogewichtung von gewerblichen Immobilienfinanzierungen erhöhen. Dies führt zu höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken, geringeren verfügbaren Kreditvolumina und strengeren Kreditauflagen. Projekte müssen künftig höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit, Planungsreife und Vorvermarktungsquote erfüllen.
Projekte, die Nachhaltigkeitskriterien außer Acht lassen, sind mittlerweile kaum noch finanzierbar. ESG-Kriterien entwickeln sich von einer Zusatzanforderung zu einem entscheidenden Finanzierungsfaktor.
Angesichts der zurückhaltenderen Banken gewinnen alternative Finanzierungsformen an Bedeutung. Neben Mezzanine-Kapital und Joint Ventures treten Preferred Equity, Junior Loans und Whole Loans als ergänzende Finanzierungsoptionen in den Fokus. Diese erfordern jedoch spezialisierte Expertise bei Strukturierung und Verhandlung.
Fazit: Orientierung nutzen, Stabilität sichern
Die veränderten Marktbedingungen sind keine temporäre Krise, sondern das neue Normal. Gewinner der aktuellen Phase werden diejenigen sein, die ihre Hausaufgaben frühzeitig machen. Das bedeutet: Businesspläne hinterfragen, Verträge analysieren und Partnerschaften bei Bedarf flexibel anpassen.
BDO begleitet Projektentwickler und Bestandshalter mit interdisziplinärer Expertise dabei, Immobilienprojekte krisenfest aufzustellen. Unser Branchencenter Real Estate verbindet betriebswirtschaftliches Know-how mit Immobilien- und Steuerrecht, um für Sie in unruhigen Zeiten Planbarkeit zu schaffen.
