Keine erweiterten Grundstückskürzung bei schädlicher Tätigkeit ohne Einnahmen

Unternehmen, die allein aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen, wie Kapitalgesellschaften und die typische GmbH & Co. KG, können aus Gründen der Gleichbehandlung mit Einzel- und Personenunternehmen, die private Vermögensverwaltung betreiben, auf Antrag die sog. erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2ff GewStG) anwenden. Die Gewinne aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes werden dann nicht der Gewerbesteuer unterworfen. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder daneben Wohnungsbauten betreut oder bestimmte Immobilien errichtet und veräußert. Andere - insbesondere gewerbliche - Tätigkeiten schließen als kürzungsschädliche die erweiterte Grundstückskürzung insgesamt aus. Nebentätigkeiten liegen noch innerhalb des von dem Ausschließlichkeitsgebot gezogenen Rahmens und sind ausnahmsweise begünstigungsunschädlich, wenn sie der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinn dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können.

Im Streitfall hatte eine GmbH neben der Grundstücksverwaltung Oldtimer als Wertanlage erworben und wollte insoweit Wertsteigerungen generieren. Die GmbH sah die erweiterte Grundstückskürzung deshalb nicht gefährdet, weil aus dieser Nebentätigkeit keine laufenden Einnahmen erzielt wurden, der gesamte Gewerbeertrag also lediglich aus der begünstigten Grundbesitznutzung resultierte.

Dem widersprach nun der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 24.07.2025 (Az. III R 23/23). Eine in § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit kann auch dann zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung führen, wenn mit ihr keine Einnahmen erzielt werden. Klar zu trennen sind die Voraussetzungen für die erweiterte Grundstückskürzung einerseits und die Rechtsfolgen andererseits. Als Voraussetzung wird ausdrücklich darauf abgestellt, dass nur die im Gesetz genannten Tätigkeiten ausgeübt werden. Die Entgeltlichkeit ist kein zusätzliches Tatbestandsmerkmal. Diese Grundsatzfrage hatte der Bundesfinanzhof bislang offengelassen und nun eine – über den entschiedenen Fall hinaus – bedeutsame grundsätzliche Klärung vorgenommen. Die Abgrenzung der im Gesetz genannten zulässigen bzw. unschädlichen von anderen kürzungsschädlichen Tätigkeiten erfolgt rein tätigkeitsbezogen und nicht etwa ertragsbezogen. Der Erwerb und das Halten von im Gesetz nicht genannten Wirtschaftsgütern – wie hier den Oldtimern – allein zum Zweck der Wertanlage ist keine ausdrücklich erlaubte Tätigkeit. 

Hiervon zu unterscheiden ist die Rechtsfolge der erweiterten Kürzung. Danach sind die Erträge, soweit sie aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes resultieren, zu kürzen. Entstehen aus einer (zulässigen)Tätigkeit keine Erträge, können diese auch nicht gekürzt werden.

 

Hinweis: 

Dieses Urteil verdeutlicht, dass jede kürzungsschädliche Tätigkeit zum Verlust der erweiterten Grundstückskürzung führt und dies nicht etwa dadurch „gerettet“ werden kann, dass diese schädliche Tätigkeit unentgeltlich ausgeübt wird. Dies unterstreicht, dass solche Fälle einer sorgfältigen Beratung bedürfen. Vorliegend wäre die Grundstückskürzung gewährt worden, wenn die schädliche Tätigkeit in einer separaten (auch beteiligungsidentischen) Gesellschaft vorgenommen worden wäre.