Neue Grunderwerbsteuererlasse veröffentlicht

Grunderwerbsteuertatbestände sollen sich nach dem Willen des Gesetzgebers nicht dadurch umgehen lassen, dass anstelle eines Grundstücks Anteile an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft übertragen werden. Daher unterwirft § 1 Abs. 2a bis Abs. 3a GrEStG unter bestimmten Voraussetzungen auch Anteilsübertragungen und Rechtsgeschäfte, die auf Anteilsübertragungen abzielen, der Grunderwerbsteuer. Mit gleichlautenden Erlassen vom 20.02.2026 sowie vom 10.03.2026 aktualisierten die obersten Finanzbehörden der Länder ihre Rechtsauffassung zur Grunderwerbsteuer bei solchen Anteilsübertragungen.

Ausgewählte neue Inhalte der Erlasse zu § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG

Anteilsübertragungen unterliegen gemäß § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG nur dann der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf Neugesellschafter übergehen. 

Den neuen Erlassen zufolge ist diese Tatbestandsvoraussetzung grundstücksbezogen auszulegen. Ob ein Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks durch die Gesellschaft an ihr beteiligt war, ist in Bezug zum jeweiligen Grundstück zu beurteilen. Damit kann im Falle von Personen- und Kapitalgesellschaften mit mehreren, zu verschiedenen Zeitpunkten erworbenen Grundstücken die Altgesellschafterstellung eines Gesellschafters teils erfüllt sein und teils nicht.

Zudem wird die Abgrenzung zwischen Alt- und Neugesellschaftern in den neuen Erlassen dahingehend ergänzt, dass bei Anteilserwerben von Todes wegen die Altgesellschafterstellung eines Erblassers nicht auf den Erben übergeht. Bei der Ermittlung des Prozentsatzes der übergehenden Anteile bleiben Anteilserwerbe von Todes wegen zwar außer Betracht. Erwirbt der Erbe anschließend weitere Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft, fällt allerdings Grunderwerbsteuer an, wenn gerade durch diese zusätzlichen Anteilserwerbe (ohne die vererbten Anteile) die Schwelle von 90 % erreicht wird. Dies wäre mitunter nicht der Fall, wenn die Altgesellschafterstellung des Erblassers auf den Erben übergehen würde.

Ausgewählte neue Inhalte des Zurechnungserlasses

Durch das Jahressteuergesetz 2024 wurde § 1 Abs. 4a GrEStG in das Gesetz eingefügt und damit die Zurechnung eines Grundstücks zum Vermögen einer Personen- oder Kapitalgesellschaft für die Besteuerung von Anteilsübertragungen gesetzlich geregelt. Der neue Zurechnungserlass vom 10.03.2026 unterteilt deshalb generell in Erwerbsvorgänge bis zu und solche seit dieser Gesetzesänderung. Für die alte Rechtslage enthält der Erlass keinerlei Änderungen der Verwaltungsauffassung.

Hinsichtlich der neuen Rechtslage ist ein Grundstück grundsätzlich demjenigen Rechtsträger zuzurechnen, der hierüber zuletzt einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Tatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG erfüllt hat. Dies ist regelmäßig der Rechtsträger, der zuletzt als Käufer einen Grundstückskaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat. Wird ein Grundstück allerdings unter einer aufschiebenden Bedingung erworben, ist es dem Erwerber erst ab Eintritt dieser Bedingung zuzurechnen.

Zur Missbrauchsvermeidungsvorschrift des § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG legt die Finanzverwaltung offen dar, auf welche Gestaltungen sie damit abzielt: die Grunderwerbsteuer auf eine Anteilsübertragung soll nicht dadurch umgangen werden können, dass eine grundbesitzende Gesellschaft ihr Grundstück zunächst veräußert, sodann die Anteile der nicht mehr grundbesitzenden Gesellschaft übertragen werden und die Gesellschaft das Grundstück schließlich wieder zurückerwirbt. Ohne diese Regelung würde zwar der Verkauf des Grundstücks zunächst Grunderwerbsteuer auslösen; im Zuge des Rückerwerbs würde die Steuerfestsetzung jedoch auf Antrag gemäß § 16 Abs. 2 GrEStG wieder aufgehoben. Deshalb hebt die Neuregelung die allgemeinen Zurechnungsregeln für solche Tatbestände auf und rechnet das Grundstück auch für die dazwischenliegende Anteilsübertragung ununterbrochen der Gesellschaft zu.

Hinweis:

Mit dem Neunten Gesetz zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften sollte - wie bei der Übertragung von Grundstücken bereits der Fall - auch bei Anteilsübertragungen ein Vorrang der Besteuerung des Verpflichtungsgeschäfts gegenüber der des Verfügungsgeschäfts eingeführt werden, um der Problematik von Signing/Closing und einer möglichen doppelten Grunderwerbsteuer zu begegnen. Das Gesetz wurde jedoch vom Bundesrat am 08.05.2026 nicht angenommen. Ob diese grunderwerbsteuerlichen Aspekte in einem anderen Gesetzesvorhaben gesondert weiterverfolgt werden, bleibt abzuwarten.