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Senior Consultant, National Office Tax & Legal
Steuerberater, Rechtsanwalt, Director, National Office Tax & Legal
Der Bundesfinanzhof (BFH) verhandelte am heutigen 11.11.2026 mündlich in zwei Revisionsverfahren zur Frage der Verfassungsmäßigkeit der Landesgrundsteuergesetze Hessen und Hamburg. In dem jeweiligen Bundesland werden das hessische Flächen-Faktor-Modell und das hamburgische Flächen-/Wohnlagenmodell für die Bewertung von Grundstückseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen. Beide Modelle weichen vom sog. Bundesmodell ab und setzen stärker auf typisierte, wertunabhängige Bemessungsgrundlagen. Entscheidungen wurden jedoch noch nicht bekanntgegeben. Diese sollen laut anschließender Pressemitteilung erst am 10.12.2026 verkündet werden.
Gegenstand beider Verfahren ist die Vereinbarkeit der jeweiligen Landesregelungen mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Anders als das wertorientierte Bundesmodell (vgl. BDO Insight) knüpfen beide Modelle im Ausgangspunkt an Grundstücks- und Gebäudeflächen an: Diese werden grundsätzlich mit EUR 0,04 je m² Grund und Boden bzw. EUR 0,50 je m² Wohn- und Nutzfläche multipliziert. Die Steuermesszahl für Wohnflächen beträgt jeweils 70 %.
In Hessen wird der daraus unter Anwendung der jeweiligen Steuermesszahlen ermittelte Ausgangsbetrag mit einem Lagefaktor multipliziert. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, potenziert mit 0,3; Lageunterschiede wirken sich dadurch nur abgeschwächt aus.
Hamburg berücksichtigt die Wohnlage dagegen durch eine weitere Ermäßigung der Steuermesszahl für Wohnflächen in „normaler“ gegenüber „guter“ Wohnlage um 25 %; für Nutzflächen beträgt die Steuermesszahl 87 %. Auf den jeweiligen Grundsteuermessbetrag wird anschließend der Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer angewandt.
Zu klären ist insbesondere, ob diese flächenbezogenen, unterschiedlich um Lageaspekte ergänzten Modelle den steuerlichen Belastungsgrund gleichheitsgerecht abbilden, obwohl sie nicht unmittelbar auf den Verkehrswert oder die erzielten Miet- und Pachteinnahmen abstellen. Im Hamburger Verfahren ist dabei die Ermittlung der Grundsteuerwerte streitig, nicht die erst auf der nachfolgenden Stufe gewährte Wohnlagenermäßigung.
Die bisherige Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer war nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) verfassungswidrig und durfte nur übergangsweise bis zum 31.12.2024 fortgelten.
Zum 01.01.2022 wurde deshalb der gesamte Grundbesitz in Deutschland nach den stichtagsgenauen Wert- und Nutzungsverhältnissen neu bewertet (Hauptfeststellung). Die Bundesländer erhielten durch eine Öffnungsklausel eigenständige Gesetzgebungskompetenz und konnten für die Landesgrundsteuergesetze vom Bundesrecht abweichende Bewertungs- und Grundsteuerregelungen treffen. Ab dem einheitlichen Zeitpunkt 01.01.2025 konnte in allen Bundesländern die Grundsteuer nach – bundes- oder landesgesetzlich – reformiertem Recht festgesetzt und erhoben werden.
Während das sog. Bundesmodell derzeit neun Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) änderungslos und zwei (Saarland, Sachsen) mit abweichenden Steuermesszahlen anwenden, machen fünf Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) bei der Grundsteuer von eigenen landesrechtlichen Regelungen Gebrauch.
Die Verfahren sind für Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer in Hessen und Hamburg von erheblicher praktischer Bedeutung. Bestätigt der BFH die Vorinstanzen, dürfte dies die Rechtssicherheit für die jeweiligen Landesmodelle deutlich erhöhen. Ist der BFH dagegen von deren Verfassungswidrigkeit überzeugt, muss er das bzw. beide Verfahren aussetzen und die jeweilige Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen. Betroffen wären nicht nur Eigentümer, sondern mittelbar auch Mieterinnen und Mieter, soweit Grundsteuer über Betriebskosten umgelegt wird.
Für die Praxis empfiehlt es sich, noch offene Einspruchs- oder Klageverfahren zu vergleichbaren verfassungsrechtlichen Fragen sorgfältig zu beobachten und die weitere BFH-Entwicklung in die Verfahrensstrategie einzubeziehen. Soweit Bescheide bereits bestandskräftig sind, können spätere BFH-Entscheidungen regelmäßig nicht ohne Weiteres genutzt werden. Bei noch offenen Verfahren kommt insbesondere ein Ruhen des Verfahrens nach den allgemeinen steuerverfahrensrechtlichen Regeln in Betracht, wenn die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.
Im Verfahren II R 12/25 richtet sich die Revision gegen das Urteil des FG Hessen vom 23.01.2025 (Az. 3 K 663/24). Die Eigentümerin eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks hatte den erklärungsgemäß erlassenen Grundsteuermessbetragsbescheid angefochten. Das FG hielt das LGrStG Hessen sowohl formell als auch materiell für verfassungsgemäß. Es sah insbesondere keine Verstöße gegen das Bestimmtheitsgebot, den allgemeinen Gleichheitssatz, das Gebot einer folgerichtigen Besteuerung oder die hessische Landesverfassung. Die flächenbezogene Bemessung bilde die Möglichkeit zur Nutzung kommunaler Infrastruktur hinreichend ab. Der Lagefaktor ergänze diesen Ansatz, ohne den Verkehrswert des Grundstücks zur Bemessungsgrundlage zu machen. Die Anknüpfung an die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte und die nur begrenzte Berücksichtigung grundstücksspezifischer Besonderheiten seien im Rahmen des Massenverfahrens eine angemessene Vereinfachung. Auch die fehlende Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen, begründe keine Verfassungswidrigkeit: Da das hessische Modell nicht auf den Verkehrswert abstelle, sei ein solcher Nachweis nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich.
Im Verfahren II R 15/25 ist das Urteil des FG Hamburg vom 13.11.2024 (Az. 3 K 176/23) Gegenstand der Revision. Die Eigentümerin einer selbstgenutzten Eigentumswohnung hatte den Grundsteuerwertbescheid angefochten. Das Gericht hielt die für dessen Erlass maßgeblichen Regelungen des LGrStG Hamburg für verfassungsgemäß. Die Prüfung erfasste die Bewertungsebene, nicht hingegen die erst bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags gewährten Ermäßigungen, insbesondere für die Wohnlage. Nach Auffassung des FG bleibt eine an den Grundbesitz anknüpfende Objektsteuer auch bei wertunabhängiger Bemessung eine Grundsteuer im Sinne der Finanzverfassung. Ihre Rechtfertigung mit öffentlichen Infrastrukturaufwendungen mache sie nicht zu einer Gebühr oder einem Beitrag, da kein individuelles Gegenleistungsverhältnis bestehe. Grundstücks- und Gebäudeflächen seien grundsätzlich geeignet, das Innehaben von Grundbesitz gleichheitsgerecht zu erfassen. Auch die durch die Äquivalenzzahlen bewirkte, um den Faktor 12,5 höhere Gewichtung der Gebäudeflächen gegenüber den Grundstücksflächen sei nicht zu beanstanden. Selbst wenn sich im Einzelfall eine übermäßige Steuerbelastung ergeben sollte, folge daraus nach Ansicht des Gerichts keine Verfassungswidrigkeit der Bewertungsregeln. Einer solchen Belastung könne auf nachgelagerter Ebene durch Erlass- und sonstige Vorschriften, erforderlichenfalls in verfassungskonformer Auslegung, begegnet werden.
