Vorsteuerabzug bei Sanierung einer Burg – Gewinnerzielungsabsicht oder private Nutzung? BFH-Urteil vom 09.07.2025 – XI R 32/22

Zusammenfassung des Urteils:

Das Urteil des BFH vom 09.07.2025 ist vor allem hinsichtlich der Bestätigung und Konkretisierung bisher bekannter umsatzsteuerrechtlichen Grundlagen relevant. So bestätigt der BFH, dass so lange objektiv die Absicht besteht, Umsätze zu erbringen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, eine Vorsteuerabzugsberechtigung auch besteht, wenn die beabsichtigten Umsätze wegfallen. Dem Vorsteuerabzug steht es dabei nicht entgegen, wenn die bezogenen Leistungen zugleich auch privaten Zwecken dienen.

Sachverhalt:

Dem vorliegenden Urteil lag der Sachverhalt zugrunde, dass der Kläger eine ehemals in Familienbesitz stehende Burg, die in der sowjetischen Besatzungszeit enteignet worden war, von einer Gemeinde zurückerwarb. Anschließend wollte der Kläger die Burg umfangreich sanieren und modernisieren, was überwiegend durch Spenden und öffentliche Fördermittel finanziert werden sollte. Das Gesamtkonzept sah dabei vor, den Großteil der Burg umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, etwa als Hotelzimmer, für Veranstaltungen und Seminare sowie als Museumsfläche. Dieser unternehmerische angesetzte Nutzungsanteil betrug 89 %. Der Anteil der privaten Nutzung belief sich somit auf 11 %.

Wegen des Fehlens ausreichender Fördermittel sowie aufgrund festgestellter gesundheitsgefährdender Schadstoffe verzögerten sich die Baumaßnahmen erheblich, sodass sie zum Zeitpunkt des Verfahrens bereits 14 Jahre andauerten. In dieser Zeit erzielte der Kläger mit der Burg keine Einnahmen.

Das Finanzamt kam daher zu dem Schluss, dass der Kläger nicht unternehmerisch i.S.d. § 2 Abs. 1 UStG handelte und daher auch kein Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen der Baumaßnahmen geltend machen könne. Als Begründung führte es an, dass es bei einer derart langen Vorbereitungsphase keine unternehmerischen, sondern vielmehr private Absichten vorhanden sein können. Ferner sei hier aufgrund einer ertragssteuerlich eindeutigen Einstufung als Liebhaberei keine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft möglich. Schließlich sei auch eine unternehmerische Tätigkeit nicht möglich, da der Kläger von Anfang an auf Spenden und Fördermittel angewiesen sei.

Die dagegen erhobene Klage wertete das FG Mecklenburg-Vorpommern als begründet und stufte die Tätigkeiten des Klägers als unternehmerisch ein, sodass ihm ein Vorsteuerabzug zustehen soll.

Entscheidungsgründe:

Gegen dieses Urteil erhob wiederum das Finanzamt Revision beim BFH. Diese wurde vom BHF mit Urteil vom 09.07.2025 als teilweise begründet eingestuft. Allerdings ist die Revision nur hinsichtlich der Höhe des Vorsteuerbetrags und nicht hinsichtlich der Berechtigung des Klägers zum Vorsteuerabzug begründet. Folglich bestätigt das BFH-Urteil die wesentlichen Aspekte der Vorinstanz.

So führt der BFH aus, dass der Kläger unternehmerisch tätig und damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigt war. So sei ein typisches, marktübliches Verhalten – wie hier die Vermietung – auch im Verlustfall unternehmerisch. Dabei steht der unternehmerischen Absicht bei der Bewirtschaftung von Bauten nicht entgegen, wenn diese in erheblichem Maße mit staatlichen Beihilfen finanziert werden. So beginne die unternehmerische Tätigkeit mit den ersten, nach außen und auf die Ausführung entgeltlicher Leistungen gerichteten Vorbereitungshandlungen, z.B. in Form des Bezugs von Eingangsleistungen. Ferner lasse sich aus dem Gesamtkonzept aus dem Jahr 2008 schließen, dass die unternehmerische Absicht tatsächlich bestand und auch weiterverfolgt wurde. Zwar ergebe sich aus der bisherigen Rechtsprechung des BFH, dass ein Unternehmer zum Beleg seiner Vermietungsabsicht ein Vermietungsobjekt innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herrichten müsse, dass eine Vermietung möglich erscheint. Dies habe das Finanzgericht jedoch in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, da der Kläger sein Konzept weiterhin verfolgte. Dass es dann nicht zu den beabsichtigten Umsätzen gekommen ist, sei für den Vorsteuerabzug unschädlich.

Zudem stellt der BFH fest, dass dem Vorsteuerabzug auch nicht § 15 Abs. 1a UStG entgegenstehe, der einen Vorsteuerausschluss für Aufwendungen, die ertragsteuerlich nicht abgezogen werden können, vorsieht. Bei der Tatsache, dass der Kläger seinen Familienbesitz erhalten wollte, handelt es sich um keine derartige Aufwendung.

Fazit:

Zwar handelt es sich bei dem vorliegenden Urteil um einen sehr speziellen Sachverhalt, allerdings lassen sich einige Grundsätze für die allgemeine Praxis ableiten.

So stellen langjährige Bauprojekte im Alltag keine Seltenheit dar. Bei diesen ist nun endgültig klar, dass es trotz langer Unterbrechungen möglich sein soll, einen Vorsteuerabzug geltend zu machen, solange der Unternehmer an seinem Konzept festhält. Hier ist aber festzustellen, dass sich aus dem BFH-Urteil auch ergibt, dass der zugrundeliegende Sachverhalt auch anders beurteilt werden könnte. Unternehmer sollten daher nicht fahrlässig die Sanierung von Bauten verzögern und versuchen, die jeweiligen Projekte zügig zu beenden.

Ferner ist es bei Sanierungsprojekten von Bauten mit einer gemischten Nutzung unerlässlich, von Anfang an ein schlüssiges Gesamtkonzept zu erstellen, das Informationen zur Art und Umfang der jeweiligen Nutzung enthält. Dabei sollte insbesondere zwischen steuerpflichtigen und steuerfreien Umsätzen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen, unterschieden werden. Insbesondere für juristische Personen des öffentlichen Rechts (jPöR) mit einer Vielzahl derartiger Immobilien, ist es erforderlich, entsprechende Konzepte sorgfältig zu führen.

Dabei wird nun durch das BFH-Urteil noch einmal festgestellt, dass es für den Vorsteuerabzug unschädlich ist, wenn die Finanzierung durch Spenden und Zuschüsse erfolgt.

Diese Grundsätze sollten in der Praxis beachtet werden, um erhebliche steuerliche Nachteile durch einen fehlenden Vorsteuerabzug zu vermeiden. Für eine Beratung im Einzelfall stehen wir Ihnen dabei selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.