Grunderwerbsteuerliche Zurechnung bei Begründung und Auflösung von Treuhandvereinbarungen

Ändert sich bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von, im Streitjahr noch fünf, heute zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens, im Streitjahr 95 %, heute 90 % der Anteile zivilrechtlich wirksam auf neue Gesellschafter übergehen, unterliegt dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Der BFH beschäftigt sich vor diesem Hintergrund in seinem Urteil vom 25.03.2026 (Az. II R 30/25) mit der Frage, ob die Begründung und/oder die Auflösung eines Treuhandverhältnisses zu einem jeweiligen grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG führt.

Sachverhalt

Die Kommanditisten einer GmbH & Co. KG veräußerten ihre Gesellschaftsanteile mit Vertrag vom 19.11.2013 aufschiebend bedingt durch die Hinterlegung des Kaufpreises und die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Handelsregister. Weiter wurde vereinbart, dass die Abtretung der Gesellschaftsanteile mit wirtschaftlicher Wirkung bereits zum 01.01.2013 erfolgt und die bisherigen Gesellschafter ihre Anteile rückwirkend ab dem 01.01.2013 treuhänderisch für die Erwerber halten. Das Treuhandverhältnis war auflösend bedingt durch die Eintragung des Gesellschafterwechsels in das Handelsregister. Im Jahr 2014 hinterlegten die Erwerber den vereinbarten Kaufpreis. Anschließend wurden sie am 28.02.2014 als neue Kommanditisten in das Handelsregister eingetragen.

Das Finanzamt erließ sowohl für die Einräumung der mittelbaren Gesellschafterstellung der Erwerber aufgrund der Treuhandvereinbarung vom 19.11.2013 als auch für den unmittelbaren Übergang der Gesellschafterstellung durch die Eintragung in das Handelsregister am 28.02.2014 einen Grunderwerbsteuerbescheid. Der gegen erstgenannten Bescheid eingelegte Einspruch wurde zurückgenommen; dieser Bescheid wurde rechtskräftig. Der gegen zweitgenannten Bescheid eingelegte Einspruch wurde als unbegründet zurückgewiesen; der hiergegen erhobenen Klage wurde in erster Instanz stattgegeben. Dem widersprach der BFH.

Entscheidung und Beurteilung durch BFH

Der Wechsel im Gesellschafterbestand durch die unmittelbare Übertragung der Gesellschafterstellung am 28.02.2014 erfüllt den grunderwerbsteuerlichen Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG. Ein solcher Übergang der Anteile liegt auch dann vor, wenn ein Gesellschafter seine Beteiligung an denjenigen überträgt, für den er die Beteiligung bislang treuhänderisch gehalten hat. Denn durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung vom Treuhänder wird der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft. Dass er zuvor aufgrund der schuldrechtlichen Bindungen des Treuhandvertrags an der Personengesellschaft bei wirtschaftlicher Betrachtung die Stellung eines mittelbaren Gesellschafters der Personengesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG innehatte, ist bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands ohne Bedeutung.

Die vom Finanzgericht getroffene Annahme, dass die Grundstücke im Zeitpunkt des Gesellschafterwechsels am 28.02.2014 nicht mehr der GmbH & Co. KG grunderwerbsteuerlich zuzurechnen gewesen wären, weil sie aufgrund der Vereinbarung der Treuhänderstellung der früheren Kommanditisten für die späteren Gesellschafter mit Wirkung zum 01.01.2013 bereits Gegenstand einer Veräußerung nach § 1 Abs. 2a GrEStG gewesen wären, ist unzutreffend. Dabei kann dahinstehen, ob die Begründung des Treuhandverhältnisses die Voraussetzungen des Erwerbstatbestands nach § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt.

Ein anderer grunderwerbsteuerlicher Erwerbstatbestand insbesondere gem. § 1 Abs. 2 GrEStG kommt mangels unmittelbarer wirtschaftlicher Verwertungsbefugnis im Hinblick auf die Grundstücke ebenfalls nicht in Betracht. Denn der durch die Treuhandvereinbarung eingeräumte Anteil am Vermögen der GmbH & Co. KG vermittelte keine wirtschaftliche Verwertungsbefugnis i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG an den der Gesellschaft gehörenden Grundstücken.

Hinweis:

In Anlehnung an sein Urteil vom 05.11.2025 (Az. II R 9/23; s. BDO Insight) hat der BFH erwartungsgemäß entschieden. Dies führte angesichts der verfahrensrechtlichen Situation letztlich dazu, dass im aktuellen Streitfall zweimal Grunderwerbsteuer zu zahlen war: Einmal für die Einräumung der mittelbaren Gesellschafterstellung (bestandskräftiger Bescheid nach Einspruchrücknahme) und einmal für den unmittelbaren Übergang der Gesellschafterstellung (Verwirklichung eines grunderwerbsteuerbaren Vorgangs). Die Grunderwerbsteuer bei Begründung des Treuhandverhältnisses hätte wohl vermieden werden können, wenn das Rechtsmittelverfahren gegen den diesbezüglichen Grunderwerbsteuerbescheid weiterverfolgt worden wäre.