Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht eines gewerblichen Grundstückshändlers

Für den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht ist darauf abzustellen, ob bereits mit der werbenden Tätigkeit begonnen oder bloße, gewerbesteuerrechtlich noch unbeachtliche Vorbereitungshandlungen unternommen wurden. Auf letztere entfallende Aufwendungen mindern den Gewerbeertrag nicht und führen ebenso wenig zur Feststellung eines vortragsfähigen Gewerbeverlustes. Vor diesem Hintergrund hatte der BFH in seinem Urteil vom 01.09.2022 (Az. IV R 13/20) die Rechtsfrage zu klären, ab wann ein gewerblicher Grundstückshändler der sachlichen Gewerbesteuerpflicht unterliegt, und konkretisierte seine bisherigen Feststellungen zum maßgeblichen Beginn der werbenden Tätigkeit.

Im Streitfall wurde mit Vertrag aus Januar 2011 eine Grundstücksgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr vom 01.06. eines Jahres bis zum 31.05. des Folgejahres gegründet. Der im Gesellschaftsvertrag definierte Unternehmensgegenstand sah den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Grundstücken, also den Betrieb eines gewerblichen Grundstückshandels, vor. Die Gesellschaft erwarb im Juni 2012 (Wirtschaftsjahr 2012/2013) mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Hinsichtlich zuvor geleisteter Akquisitionstätigkeiten (Beauftragung des Maklers im März 2012, Besichtigung der Grundstücke im April 2012, Kaufvertragsverhandlungen im Mai 2012) beantragte sie im Rahmen der Gewerbesteuererklärung für das Wirtschaftsjahr 2011/2012 die Feststellung eines vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31.12.2012 i.H.v. rund EUR 1.000.000. Dies lehnte das Finanzamt ab, weil bloße Vorbereitungshandlungen wie Akquisitionstätigkeiten noch keine sachliche Gewerbesteuerpflicht begründeten und somit auch die Feststellung des erklärten Gewerbeverlustes ausgeschlossen sei. Der BFH sah dies letztlich genauso und hob das anderslautende FG-Urteil auf.

Entscheidend für den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht ist die Aufnahme der werbenden Tätigkeit, d.h. die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Was hierunter zu verstehen ist, richtet sich nach der vom Unternehmen verfolgten und i.d.R. im Gesellschaftsvertrag definierten Tätigkeit, hier der Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Grundstücken. Danach nimmt ein gewerblicher Grundstückshändler seine für den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht einschlägige werbende Tätigkeit frühestens mit der Anschaffung der ersten Immobilie auf. Erst dadurch wird er in die Lage versetzt, sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr zu beteiligen und seine gewerblichen Leistungen am Markt anzubieten. Dafür kommt es nicht auf den Beginn des Erwerbsprozesses an, sondern auf dessen Ende, das durch den (wirksamen) Abschluss des Kaufvertrags markiert wird.

Im Streitfall erwarb die Grundstücksgesellschaft die Grundstücke erst im Juni 2012, also im Wirtschaftsjahr 2012/2013. Folglich begann die sachliche Gewerbesteuerpflicht auch erst ab diesem Wirtschaftsjahr und nicht bereits im Wirtschaftsjahr 2011/2012 im Zuge der Akquisitionstätigkeiten. Dass diese Tätigkeiten zwar objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet waren, ist nach Auffassung des BFH für den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht unerheblich. Durch die Beauftragung eines Maklers, die Besichtigung eines potenziellen Kaufobjektes oder ähnliche Tätigkeiten ist der Grundstückshändler noch nicht in der Lage, seine Leistungen am Markt anzubieten. Eine solch weite Auslegung betreffend den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht würde zudem zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten bei der Bestimmung des konkreten Zeitpunktes der Aufnahme der werbenden Tätigkeit führen. Der begehrte vortragsfähige Verlustvortrag war daher nicht zu gewähren.

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