Umsatzsteuerpflichten für Vermieter
Umsatzsteuerpflichten für Vermieter
Durch eine Vermietungstätigkeit werden grundsätzlich umsatzsteuerfreie Einkünfte erzielt. In bestimmten Konstellationen entscheiden sich die Vermieter jedoch auf die Steuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuer zu optieren, um steuerlich die (bspw. an einen Handwerker) selbst gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen zu können. Voraussetzung hierfür ist, dass die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgen muss und sich nicht an eine Privatperson richten darf. Damit kann der Umsatz aus Vermietungsleistungen als steuerpflichtig behandelt werden, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht zeitlich unbegrenzt, sondern nur bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist erklärt werden.
In seinem Urteil vom 22.09.2023 (Az. 5 K 2141/20 U) setzte sich das FG Düsseldorf unter anderem mit der Frage auseinander, ob ein Vermieter, der vor nachträglicher Ausübung der Option zur Umsatzsteuerpflicht lediglich steuerfreie Umsätze erzielte, nach § 18 Abs. 3 Satz 1 UStG grundsätzlich zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung verpflichtet ist.
Der Sohn und Kläger übernahm im Jahr 2013 von seinem Vater den Betrieb eines Eiscafés. Die Räumlichkeiten hierfür wurden durch seine Eltern seit längerem zur ausschließlichen Nutzung als Eiscafé mit Ausweis der entsprechenden Umsatzsteuer gewerblich angemietet. Der Sohn ist dem bereits bestehenden Mietvertrag mittels einer Zusatzvereinbarung beigetreten und hat seitdem die Mietzahlungen an den ursprünglichen Mieter vollständig übernommen. Zudem ist der Sohn der alleinige Nutzer der Räumlichkeiten geworden, da ausschließlich er das Eiscafé betrieb. Diese Umstände hat das FG als umsatzsteuerfreie Untervermietung der Eiscaféräume durch die Eltern an den Sohn ausgelegt.
Im Streitfall strebte der Kläger den vollen Vorsteuerabzug aus seinen geleisteten Mietzahlungen gemäß dem originären Mietvertrag an. Er gab an, die Voraussetzungen seien hierfür erfüllt: beide Eltern haben rückwirkend von der Möglichkeit der Option des § 9 UStG Gebrauch gemacht und auf die Steuerbefreiung der Umsätze aus der Untervermietung an den Sohn verzichtet. Hierfür haben sie Mitte 2019 Rechnungen über die von ihnen an den Sohn erbrachten Vermietungsleistungen in den Jahren 2013 bis 2018 ausgestellt und die Umsatzsteuererklärungen für die betroffenen Jahre beim Finanzamt eingereicht.
Das Finanzamt gab dem Antrag des Klägers nur teilweise statt. Der Ansatz des Vorsteuerabzugs aus den Rechnungen des Vaters schied in diesem Fall aufgrund dessen Insolvenzverfahrens aus. Für die Mutter nahm das Finanzamt einen verspäteten Eingang der Umsatzsteuererklärungen für 2013 und 2014 nach Ablauf der Festsetzungsfrist an, da in den Jahren vor der Ausübung der Option keine Umsatzsteuererklärungspflicht bestand. Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamts nicht und urteilte, dass auch Vermieter, welche vor Ausübung der Umsatzsteueroption nur steuerfreie Umsätze erwirtschaften, grundsätzlich zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung verpflichtet sind. Die Finanzverwaltung sieht zwar in der Praxis aus verwaltungsökonomischen Gründen von der Veranlagung in solchen Fällen ab, da diese lediglich eine Steuerfestsetzung von EUR 0 aufweisen würden. Der Gesetzeswortlaut enthält jedoch nach Auffassung des Gerichts hierfür keine Ausnahme; somit sind auch Unternehmer mit lediglich steuerfreien Umsätzen – wie die Mutter des Klägers mit ihrer Vermietung – vom Grundsatz her dazu verpflichtet, eine Umsatzsteuererklärung abzugeben.
Demzufolge übte die Mutter des Klägers das Optionsrecht aufgrund der Anlaufhemmung vor dem Eintritt der Festsetzungsverjährung aus. Damit ist der Kläger auch zum Vorsteuerabzug für die anteilige Umsatzsteuer gemäß den Rechnungen seiner Mutter für die Jahre 2013 bzw. 2014 berechtigt. Aufgrund der Grundsätzlichkeit der Frage betreffend die Umsatzsteuererklärungspflicht für Unternehmer mit ausschließlich steuerfreien Umsätzen ist die Revision nunmehr beim BFH anhängig (Az. V R 26/23).
Hinweis:
Sofern lediglich bspw. eine freiwillige Antragsveranlagung erfolgt, beginnt die Festsetzungsfrist nach der Grundregel des § 170 Abs. 1 AO mit Ablauf des Steuerentstehungsjahres und beträgt für die Umsatzsteuer vier Jahre. Für den Fall einer Pflichtveranlagung greift die Anlaufhemmung nach § 170 Abs. 2 AO ein, wonach die Festsetzungsfrist sich abhängig von der Abgabe der Steueranmeldung/-erklärung um bis zu drei Jahre verlängert und die Verjährung entsprechend später eintritt.
In seinem Urteil vom 22.09.2023 (Az. 5 K 2141/20 U) setzte sich das FG Düsseldorf unter anderem mit der Frage auseinander, ob ein Vermieter, der vor nachträglicher Ausübung der Option zur Umsatzsteuerpflicht lediglich steuerfreie Umsätze erzielte, nach § 18 Abs. 3 Satz 1 UStG grundsätzlich zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung verpflichtet ist.
Der Sohn und Kläger übernahm im Jahr 2013 von seinem Vater den Betrieb eines Eiscafés. Die Räumlichkeiten hierfür wurden durch seine Eltern seit längerem zur ausschließlichen Nutzung als Eiscafé mit Ausweis der entsprechenden Umsatzsteuer gewerblich angemietet. Der Sohn ist dem bereits bestehenden Mietvertrag mittels einer Zusatzvereinbarung beigetreten und hat seitdem die Mietzahlungen an den ursprünglichen Mieter vollständig übernommen. Zudem ist der Sohn der alleinige Nutzer der Räumlichkeiten geworden, da ausschließlich er das Eiscafé betrieb. Diese Umstände hat das FG als umsatzsteuerfreie Untervermietung der Eiscaféräume durch die Eltern an den Sohn ausgelegt.
Im Streitfall strebte der Kläger den vollen Vorsteuerabzug aus seinen geleisteten Mietzahlungen gemäß dem originären Mietvertrag an. Er gab an, die Voraussetzungen seien hierfür erfüllt: beide Eltern haben rückwirkend von der Möglichkeit der Option des § 9 UStG Gebrauch gemacht und auf die Steuerbefreiung der Umsätze aus der Untervermietung an den Sohn verzichtet. Hierfür haben sie Mitte 2019 Rechnungen über die von ihnen an den Sohn erbrachten Vermietungsleistungen in den Jahren 2013 bis 2018 ausgestellt und die Umsatzsteuererklärungen für die betroffenen Jahre beim Finanzamt eingereicht.
Das Finanzamt gab dem Antrag des Klägers nur teilweise statt. Der Ansatz des Vorsteuerabzugs aus den Rechnungen des Vaters schied in diesem Fall aufgrund dessen Insolvenzverfahrens aus. Für die Mutter nahm das Finanzamt einen verspäteten Eingang der Umsatzsteuererklärungen für 2013 und 2014 nach Ablauf der Festsetzungsfrist an, da in den Jahren vor der Ausübung der Option keine Umsatzsteuererklärungspflicht bestand. Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamts nicht und urteilte, dass auch Vermieter, welche vor Ausübung der Umsatzsteueroption nur steuerfreie Umsätze erwirtschaften, grundsätzlich zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung verpflichtet sind. Die Finanzverwaltung sieht zwar in der Praxis aus verwaltungsökonomischen Gründen von der Veranlagung in solchen Fällen ab, da diese lediglich eine Steuerfestsetzung von EUR 0 aufweisen würden. Der Gesetzeswortlaut enthält jedoch nach Auffassung des Gerichts hierfür keine Ausnahme; somit sind auch Unternehmer mit lediglich steuerfreien Umsätzen – wie die Mutter des Klägers mit ihrer Vermietung – vom Grundsatz her dazu verpflichtet, eine Umsatzsteuererklärung abzugeben.
Demzufolge übte die Mutter des Klägers das Optionsrecht aufgrund der Anlaufhemmung vor dem Eintritt der Festsetzungsverjährung aus. Damit ist der Kläger auch zum Vorsteuerabzug für die anteilige Umsatzsteuer gemäß den Rechnungen seiner Mutter für die Jahre 2013 bzw. 2014 berechtigt. Aufgrund der Grundsätzlichkeit der Frage betreffend die Umsatzsteuererklärungspflicht für Unternehmer mit ausschließlich steuerfreien Umsätzen ist die Revision nunmehr beim BFH anhängig (Az. V R 26/23).
Hinweis:
Zumindest für die Vermieter, welche unter die Kleinunternehmerregelung fallen, besteht ab dem Veranlagungszeitraum 2025 Klarheit bezüglich der umsatzsteuerlichen Erklärungspflichten. Mit dem Wachstumschancengesetz (BGBl. I 2024, Nr. 108 vom 27.03.2024) wurde für diese Unternehmergruppe eine Gesetzänderung in § 19 UStG herbeigeführt, wonach die Kleinunternehmer grundsätzlich – bis auf wenige Ausnahmen - von der Abgabe einer Umsatzsteuererklärung befreit sind.