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Aktuelles:

Keine erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bei gekoppelten Verträgen im Konzept einer Seniorenresidenz

27. Oktober 2021

Katrin Driesch, Senior Managerin, Grundsatzabteilung
Tax & Legal, Dipl.-Kffr.
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Unternehmen, die nahezu ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können unter bestimmten Bedingungen zur Minderung ihrer Gewerbesteuerlast die Begünstigung der sog. erweiterten Kürzung in Anspruch nehmen (§ 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG). Die erweiterte Kürzung findet allerdings dann keine Anwendung, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG). Um der Voraussetzung der nahezu ausschließlichen Verwaltung eigenen Grundbesitzes zu genügen, werden in der Praxis etwaige schädliche Tätigkeiten im Vorfeld vielfach auf sog. Schwestergesellschaften, also Gesellschaften mit identischem Gesellschafterbestand, ausgegliedert. Inwieweit eine solche Ausgliederung vor dem Hintergrund der restriktiven Auslegung der gesetzlichen Regelung möglich ist, schildert das FG Münster in seinem Urteil vom 11.05.2021 (Az. 9 K 2274/19 G).

Im Streitfall vermietete eine GmbH Wohnungen an Senioren. Die GmbH-Gesellschafter waren daneben an einer beteiligungsidentischen GmbH & Co KG (i.F. KG) beteiligt, die auf einem benachbarten Grundstück ein Hotel und Restaurant und in der Seniorenresidenz ein Café betreibt. Die Senioren schlossen einerseits Wohnungsmietverträge mit der GmbH und anderseits zeitgleich Dienstleistungsverträge über Reinigung, Wäscheservice, Verpflegung etc. zum Pauschalpreis mit der KG ab. Aufgrund der ausschließlichen Verwaltung von eigenem Grundbesitz beantragte die GmbH die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, die das Finanzamt allerdings versagte.

Das FG Münster folgte dieser Auffassung und führte weiter aus, dass die Voraussetzungen für eine entsprechende Kürzung zwar vorlagen, jedoch die Vermietungstätigkeit der GmbH letztlich dem Gewerbebetrieb der beteiligungsidentischen KG diente und insoweit einer der gesetzlichen Ausnahmeregelungen unterlag (§ 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG). Grundbesitz dient dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters dabei nicht nur aufgrund eines Mietvertrages; es genügt bereits, dass dieser dem Gewerbebetrieb allgemein „von Nutzen“ ist, was beispielsweise dann der Fall ist, wenn das Grundstück von einer Gesellschaft genutzt wird, an welcher die Gesellschafter auch Mitunternehmer des Gewerbebetriebs sind.

Vorliegend fanden die Vorlage und anschließende Unterzeichnung von Miet- und Dienstleistungsverträgen stets gleichzeitig statt; auch war eine Kündigung nur einheitlich möglich. Für einen untrennbaren Zusammenhang spricht auch die nicht fremdübliche Preisaufteilung zwischen Miete und Dienstleistung, wonach die Kaltmiete für die Wohnungen etwa das Doppelte der ortsüblichen Miete betrug und das Entgelt für die Dienstleistungen äußerst niedrig bemessen war. Insgesamt konnte man also von einer einheitlichen gewerblichen Tätigkeit ausgehen, da die gewerbliche Erbringung der Serviceleistungen durch die KG mit der Vermietung der Wohnungen untrennbar zusammenhing, wie sich beispielsweise auch aus dem gemeinsamen Internetauftritt von GmbH und KG ergab.

Das FG Münster verkannte darüber hinaus nicht, dass eine Aufteilung von vermögensverwaltender und gewerblicher Tätigkeit auf unterschiedliche Gesellschaften grundsätzlich zulässig ist. Im vorliegenden Fall ging es jedoch aufgrund der vertraglichen Kopplung der Leistungen und der nicht fremdüblichen Verteilung der Entgelte von einer Umgehungsgestaltung aus, die nicht unter den Begünstigungsrahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung fällt.


Hinweise: Die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit der erbrachten Leistungen nach § 3 Nr. 20 c) GewStG lagen im Streitfall nicht vor.

Die Revision ist zwar zugelassen, jedoch bisher nicht weiterverfolgt.

Für die Praxis zeigt sich, dass solche Konstellationen genau zu prüfen sind und Vorsicht bei etwaigen Gestaltungen geboten ist.