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Rechtsprechungsänderung zur Abrechnung von Mietnebenkosten

Bei Mietnebenkosten ist eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 259 BGB formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Aufgrund dessen erklärte der BGH bisher bereinigte Gesamtkostenabrechnungen, also Abrechnungen die lediglich den Endbetrag nicht aber den Rechenvorgang erläutern, aus formellen Gründen für unwirksam. Vermieter waren dadurch verpflichtet, detailliert alle Nebenkosten samt Verrechnungsschlüssel in der Abrechnung aufzuführen.

Bei einem vom BGH mit Urteil vom 20.01.2016 entschiedenen Verfahren (Az. VIII ZR 93/15) rechnete nun eine Vermieterin die Nebenkosten für ihre Wohnanlage, welche sich aus Heiz-, Müllabfuhr-, Wasser- und Abwasserkosten zusammensetzten, zunächst nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die einzelnen Gebäude der Anlage um. Die Mieter erhielten jedoch eine Nebenkostenabrechnung, die diesen Schritt nicht auswies. Vielmehr war auf dem Bescheid lediglich der für das jeweilige Gebäude errechnete "Gesamtbetrag" ausgewiesen, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.

Der BGH entschied im Sinne der Vermieterin und revidierte damit ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06). Die Vermieterin muss nach der neuen Entscheidung ihre Abrechnung nicht detaillierter nachweisen. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" nunmehr, wenn die Vermieterin bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den sie auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn sie diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
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Hinweis:

Zur genauen Überprüfung der Nebenkostenabrechnung durch die Mieter bedarf es unverändert immer der Einsicht in die konkreten Abrechnungsunterlagen. Auch wenn die genaue Darstellung der Abrechnung nicht mehr zwingend notwendig ist, sollte die Vermieterin in der Lage sein, auf Nachfrage entsprechende Rechnungen und Berechnungswege nachzuweisen.
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