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Homeoffice: Werbungskosten bei Vermietung an den Arbeitgeber?

28. August 2018

In Zeiten fortschreitender Digitalisierung wird auch die Arbeit vom Homeoffice aus immer beliebter. Dass damit bei mancher Gestaltung auch steuerliche Fallstricke verbunden sein können, entschied der BFH mit Urteil vom 17.04.2018 (Az. IX R 9/17).

Im Streitfall bewohnten Eheleute das Obergeschoss ihres Hauses. Die im Erdgeschoss gelegene Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC vermieteten sie als Homeoffice des Ehemannes für rd. EUR 500 monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Ehemannes und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in diesen Büroräumen zu betreiben. Die Eheleute nahmen in der Einliegerwohnung Erhaltungsmaßnamen vor, wobei Aufwendungen von rd. EUR 26.000 auf die behindertengerechte Renovierung des Bads mit Wanne und Dusche entfielen. Insgesamt machten die Eheleute bei den Vermietungseinkünften einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von rd. EUR 30.000 geltend.

Während das Finanzamt den Abzug der Badrenovierungskosten ablehnte, weil es das Bad dem Privatbereich zuordnete, berücksichtigte das Finanzgericht die Aufwendungen anteilig; nur Toilette und Waschbecken seien betrieblich erforderlich gewesen.

Der BFH setzt bereits früher mit der Prüfung an. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht er grundsätzlich und typisierend davon aus, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmenüberschuss erwirtschaften will – auch bei längeren Zeiträumen mit Werbungskostenüberschüssen. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Bei jenen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Zu den Gewerbeimmobilien zählt der BFH - entgegen dem BMF-Schreiben vom 13.12.2005 – auch die zweckfremde Vermietung von (Wohn-)Räumen des Arbeitnehmers an den Arbeitgeber, die ausschließlich dessen betrieblichen Zwecken dient.

Deshalb kann ein Steuerpflichtiger für (s)eine als Homeoffice an seinen Arbeitgeber vermietete Einliegerwohnung Werbungskosten überhaupt nur geltend machen, wenn im jeweiligen Einzelfall eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht feststellt.

Der BFH verwies die Sache an das FG zurück. Dieses muss nun feststellen, ob die Eheleute unter Einbezug der Aufwendungen für die Badrenovierung einen Gesamtüberschuss aus der Vermietung erzielen konnten. Denn wegen der im Geschäftsverkehr vorzuhaltenden sanitären Einrichtungen hatte der Arbeitgeber im Mietvertrag auch das Badezimmer angemietet.

Sollte das FG im weiteren Verfahren feststellen, dass aufgrund einer positiven Überschussprognose die erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht der Eheleute vorliegt, wären auch die gesamten Badrenovierungskosten als Werbungskosten zu berücksichtigen.


Hinweis:

Unerheblich ist nach dem vorliegenden BFH-Urteil, ob die vermieteten Räume in oder außerhalb der privaten Wohnung des Arbeitnehmers liegen. Arbeitnehmer sollten vor umfangreichen Renovierungen prüfen, ob die Vermietung an den Arbeitgeber dadurch zur „Liebhaberei“ wird.