Grundsteuer

Grundsteuerreform - BDO ist vorbereitet

Nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte festgestellt hatte, müssen nun die Grundstückwerte neu festgestellt werden; darauf basierend werden dann ab dem Jahr 2025 neue Grundsteuerbescheide ergehen. Noch im Frühjahr 2022 sollen daher alle Grundstückseigentümer im Wege einer sog. Allgemeinverfügung, d.h. über eine entsprechende Mitteilung im Bundesgesetzblatt, zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte (sog. Feststellungserklärung) aufgefordert werden. Die Erklärung muss dann auf elektronischem Weg und bis voraussichtlich 31. Oktober 2022 abgegeben werden.

Die Herausforderung

Die Grundsteuerreform steht also vor der Tür. Davon sind nicht nur betriebliche Grundstücke von Unternehmen, sondern auch jedes einzelne Privatgrundstück betroffen. Ab Mitte 2022 sind für ca. 36 Millionen Grundstücke in Deutschland von deren Eigentümern Grundsteuererklärungen abzugeben.

Dazu sind die dafür notwendigen Daten aus unterschiedlichen Quellen und Formaten (digital / Papier) zusammenzusuchen und -zufassen. Hinzukommt, dass es neben dem sog. Bundesmodell in den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen eigene Länderregelungen gibt. Je nach Lage der Grundstücke müssen also unterschiedliche Daten ermittelt, gesucht und erklärt werden.

Unsere digitale Lösung: BDO GRIZZLY

Als Antwort auf diese Herausforderungen entwickelte BDO das Angebot des BDO GRIZZLY. Unser ganzheitlicher Serviceansatz beginnt bei der Datenerhebung und führt in einem vollständig digital und online laufenden Prozess bis zur Bescheidprüfung. Damit schont der BDO GRIZZLY die Ressourcen unserer Mandanten und minimiert durch hohe Effizienz und starkes Fachwissen die Compliance- und materiellen Grundsteuerrisiken.

Unser Projektansatz

BDO wird im Rahmen eines Vorprojekts die aktuelle Situation Ihres Unternehmens bezüglich der Datenlage und der betroffenen Grundstücke aufnehmen. Auf Basis des im Anschluss daran gemeinsam erarbeiteten Projektplans gehen wir die Datenerhebung und die Übernahme der Daten in den BDO GRIZZLY gezielt und effizient an.

Zu den FAQs gelangen Sie hier.

Unsere Grundsteuerexperten erreichen Sie auch unter der gemeinsamen E-Mail-Adresse: grundsteuer@bdo.de

Darüber hinaus kann Sie der BDO GRIZZLY auch als Software-as-a-Service-Lösung bei der Erfüllung Ihrer Compliance-Pflichten im Rahmen der Grundsteuerreform unterstützen.

Unsere weiteren Informationen

Für weitere Informationen zur Grundsteuerreform und dem BDO GRIZZLY stehen Ihnen zur Verfügung:

  • ein Produktblatt mit dem schematischen Ablauf und weiteren Erläuterungen:

  • ein Demo-Video zum Funktionsumfang und der Arbeitsweise des Tools:

Wenn Sie das Video nicht sehen können, klicken sie hier.

  • die Aufzeichnung: Betriebsberater im Gespräch mit Patrick Bernd Findeis
 

Um das Video zu sehen, müssen Sie die Marketing-Cookies akzeptieren. Erneuern oder ändern Sie Ihre Cookie-Einwilligung.

FAQs Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf Grundvermögen und auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben. 

  • Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (dazu gehören auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) sind oder waren, sind Sie verpflichtet, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.
  • Bei Eigentumswohnungen ist jeder einzelne Eigentümer erklärungspflichtig. Die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter sind in ihren jeweiligen Eigenschaften nicht erklärungspflichtig.
  • In Fällen eines Erbbaurechts (auch Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht) müssen die Erbbauberechtigten die Erklärung abgeben.
  • Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens zur Abgabe der Erklärung verpflichtet.
  • Die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag müssen für selbst genutztes und für vermietetes oder verpachtetes Vermögen abgegeben werden.
  • Dazu zählen zBsp die selbst genutzte Eigentumswohnung, vermietete Wohnungen, selbst genutzte Geschäftsgrundstücke oder verpachtete Grundstücke.
  • Auch für Ferienhäuser/-wohnungen ist eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.

Nein. Steuererklärungen sind für jede sogenannte wirtschaftliche Einheit abzugeben. Besitzen Sie beispielsweise mehrere Grundstücke und/oder Eigentumswohnungen, dann müssen Sie für jede dieser Grundstücke / Eigentumswohnungen je eine Steuererklärung abgeben. Ein Zusammenfassen von Steuererklärungen pro Eigentümer ist nicht möglich. 

Seit dem 1. Juli 2022 können die Steuererklärungen beim Finanzamt eingereicht werden. Fristende ist bislang der 31. Oktober 2022. Angesichts der in der Praxis und auf Seiten der Finanzverwaltung aufgetretenen Schwierigkeiten unterschiedlicher Natur haben sich die Finanzminister der Länder auskunftsgemäß darauf verständigt, bundesweit die Frist einmalig bis zum 31. Januar 2023 zu verlängern. 

Die meisten Bundesländer verschicken keine oder nicht flächendeckend Aufforderungen zur Abgabe der Steuererklärungen. Insoweit wurden die Steuererklärungen allgemeinverpflichtend durch öffentliche Aufforderung eingefordert; z.B. für Länder, die die GrSt nach dem Bundesmodell erheben sowie Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg. Bayern und Nordrhein-Westfalen haben bereits begonnen, einige Daten in Briefform an die Grundstückseigentümer zu versenden. Auch Niedersachsen kündigte persönliche Anschreiben an die Grundstückseigentümer an. Dessen ungeachtet bleibt es aber allen Finanzämtern vorbehalten, Eigentümer anzuschreiben und mit Fristsetzung zur Abgabe einer Grundsteuerwerterklärung aufzufordern.

Die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag muss elektronisch per ELSTER beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Papierformulare gibt es grundsätzlich keine. Wenn Sie keinen Zugang zu einem internetfähigen Computer haben, können Sie beim Finanzamt eine Ausnahmegenehmigung beantragen oder einen Steuerberater beauftragen. 

  • Das zuständige Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag. Darüber erhalten Sie je einen gesonderten Bescheid vom Finanzamt. Aktuell geben die Finanzämter keine Auskunft, wie lange die Bearbeitung einer Steuererklärung voraussichtlich dauern wird.
  • Die Gemeinde, in dem das Grundstück liegt, erhebt dann auf Basis des Grundsteuermessbetrags die Grundsteuer. Darüber erhalten Sie von der Gemeinde einen Bescheid. Den Grundsteuersatz bestimmt dabei die Gemeinde. Auch hier gibt es noch keine Auskunft, wie lange die Bearbeitung durch die Gemeinden voraussichtlich dauern wird.
  • Die Regelungen zur Ermittlung der Grundsteuer für Grundstücke sind nicht bundeseinheitlich. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der sogenannten Abweichungsgesetzgebung gebrauch gemacht. Das heißt, für die Grundstücke in den jeweiligen Bundesländern gelten abweichende Berechnungsmodelle für die Grundsteuer.
  • Die Regelungen zur Ermittlung der Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sind bundeseinheitlich geregelt.


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In Fällen eines Erbbaurechts (auch Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht) müssen die Erbbauberechtigten die Erklärung abgeben. Der Erbbauverpflichtete muss die dazu ggf. notwendigen Auskünfte erteilen. 

Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens zur Abgabe der Erklärung verpflichtet. Dabei ist der Eigentümer des Gebäudes verpflichtet, dem Eigentümer des Grund und Bodens die notwendigen Auskünfte zu erteilen. 

Die Pflicht zur Abgabe von Steuererklärungen trifft grds. auch Eigentümer von Grundbesitz, der von der Grundsteuer befreit ist. In solchen Fällen erlässt das Finanzamt einen sogenannten negativen Feststellungsbescheid. Darin wird die Feststellung getroffen, dass eine Befreiung von der Grundsteuer vorliegt.

Die das Bundesmodell anwendende Länder stimmen sich derzeit darüber ab, ob in Fällen der vollständigen Befreiung des Grundbesitzes von der Grundsteuer sowohl auf eine Feststellungserklärung als auch eine Aufstellung des Grundbesitzes verzichtet werden kann. Dies würde z.B. für Kommunen, Kirchen oder Krankenhäuser eine wesentliche Erleichterung darstellen.

Die Finanzverwaltung Hessen bestätigte auf Nachfrage, dass dort eine vollumfängliche Steuerbefreiung im Rahmen der Hauptveranlagung geprüft wird. Daher muss für jedes Aktenzeichen eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgegeben werden. Eine listenmäßige Erfassung und Erklärung ist nicht möglich.

Andere Bundesländer sehen diesbezüglich unter bestimmten Voraussetzungen Erleichterungen vor:

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